安信证券首席经济学家高善文在2024年度投资策略会上作出了这一论断。他给出的理由是：对比日本、美国的发展经验，在一国城镇化的中后期，房地产投资占GDP比重的合理中枢为7%，而2023年中国房地产投资占GDP比重仅为约6%。

　　高善文认为，超调并不是问题，问题在于：未来，需求将如何恢复？区别于此前几轮的房地产复苏周期百乐博，楼市需求侧出现了显著的结构性变化。

　　根据半夏投资基金经理李蓓的观察：居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，低首付、高按揭的刚需客户减少，高首付、低按揭甚至全款的改善客户增加。这背后也意味着，主流的住房需求从满足住有所居，过渡到追求居住品质的新阶段。

　　在特大城市，高端改善居住需求已成为楼市的主流。核心城区、核心地段配之以优质居住及服务体验的房产，引发了资本虹吸效应。以北京为例，根据《地产营销人》的数据统计，2023年出现了“二环虹吸”现象：

　　一方面，北京销售额排名前十的新房项目，二环豪宅占5个，且均价在12万—16.5万/㎡，这5个项目的成交金额和面积，在前十名占比超过63%；

　　另一方面，2023年前三季度2000万以上的豪宅成交，二环内最多，共成交554套，占比近三成，与去年同期上涨约38.6倍；而去年二环内2000万级豪宅仅成交16套。

　　不久前，在华尔街享有盛誉的传奇投资人霍华德-马克斯也提到了“资产重置”的必要性。他认为：宽松货币时代过后，以往二十年的成功投资策略不再适用，投资者需要主动地进行“资产重置”。

　　如果用通俗的话解释马克斯的预测，可以说“水大鱼大”的时代过去了，投资者只要在某个“海域”撒网就能“满载而归”的情形也将成为历史。

　　过去二十年，美国的那片“海域”是标普500指数，平均年化收益超过10%；中国的那片“海域”是新建商品住宅价格指数，累计翻了五倍有余。而“资产重置时代”意味着，随行就市的“贝塔收益”会减少，挖掘跑赢大盘的“阿尔法价值”将会成为主流。

　　就北京楼市而言，资产重置的基本趋势是由外向内，重返核心地段，拥抱稀缺资产。

　　道琼斯集团旗下Market Watch网站发布的美国各阶层资产结构图谱显示，低收入阶层的资产价值集中于自住房产，中等收入阶层的资产价值平均分布在养老金、公募基金及不动产中。

　　建立适合自己的投资策略、进行多元化资产配置是一国中等收入阶层发展壮大背景下的社会共识，这也是中国所处的社会发展阶段，投资真正成为一门“显学”。

　　正确的投资，要么选择了“低估”，要么选择了“稀缺”。前者坚持均值回归法则，用一块钱买到了本应价值两块钱的资产；后者恪守价值发现原理，在总量过剩的市场中找到了结构性短缺的资产。

　　映射在中国房地产市场，经历房价普涨的二十年后，“低估”的房产几乎绝迹，“稀缺”的房产——具备卓越的居住生活品质以及核心地段所赋能的公共资源——正在凸显其价值。

　　回到北京楼市，根据房源网络平台的数据：在16万套在售二手房源中搜索，位于城六区、房龄在20年以内、户型面积在100㎡以上的房源仅不到10000套，其中东西内城合计不到600套，如果再加上三居以上的筛选条件，合适的房源仅300余套。

　　在这种供应环境下，占据着城市核心资源的新房项目便显得更加难能可贵。而位于宣武门外的国安府，便是这为数不多的代表。

　　国安府位于西城区宣武门外大街东侧，总建筑面积约46万平方米，距国家大剧院约880米，距约1400米，距人民大会堂约1500米。项目所在区域，是北京3000多年的建城地和800多年的建都地，更是中国传统文化的发源之地，交织皇城文化、士人文化、会馆文化、梨园文化、传媒文化。传统和现代在此交汇，文脉和潮流在此碰撞。

　　在交通配套上，国安府还拥享宣武门外大街、宣武门东大街、两广路三条城市主干道贯穿东西，1、2、4、7号线四条地铁线路通达全城。不可复制的核心地段之上，还有着优质的公共资源：毗邻西单商圈、金融街、前门大栅栏商业区三大商圈；陶然亭公园、天坛公园环抱，绿荫围合；北京实验一小、二小、北师大附中、北京八中等众多优质教育资源林立，书香润养；更有宣武医院、同仁医院、友谊医院等优质医疗资源近在咫尺。

　　霍华德-马克斯曾在他的投资备忘录中提醒人们：学会避免损失，获利就会不请自来。

　　预售盛行之下，进入期房样板间的购房者普遍产生了一种焦虑情绪：所见即为所得吗？在这样的背景下，现房销售进一步凸显了国安府作为稀缺资产的安全性。而在产品设计上，项目则遵循“文化传承，中西交融”理念，将现代生活理念融入传统文化中，打造出真实可感的居住体验。

　　延续地脉历史肌理，国安府以朱彝尊故居为中心，回归中式围合式院落。在建筑设计上，项目精研新中式建筑，将中式传统建筑元素进行现代化提炼，以三段式通体干挂石材立面，保留中式传统典雅神韵，与城市中轴风貌和谐共存，达到古今交融的文化意境。

　　借鉴恭王府“前府后园”的规制，国安府打造一府一园一故居的景观格局，并将休闲、健身、娱乐等多重功能融入园林设计中，每处细节都以巧匠之思构筑景观。园林之中，40余种名贵树种绿荫如盖，仅一棵造型优美的油松造价就高达十多万元，远超一般豪宅的匠心投入。

　　在提升居住舒适度方面，国安府搭配自主研发的国安瑞分户式三恒系统，智能家居与安防系统结合，构建生态化、智能化的当代生活模式。

　　在追求居住品质的消费升级趋势中，品牌物业对楼盘的资产保值增值起到了不可忽视的作用。《中国物业服务大数据报告（2021）》问卷调研显示，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价，而同一地段、相似户型房源的二手房价差也受到物业服务品质优劣的直接影响。

　　眼见为实的国安府现房，最大化规避了从样板间到实楼交付的不确定性，同时采用开发商自有物业品牌“国安物业”，提供7x24小时服务，为业主的生活品质及资产价值“保驾护航”。

　　在“资产重置”时代，追求更好的居住生活品质既是一种消费升级方式，也不失为一种稳健的投资策略。

　　据了解，国安府二期产品目前已经售罄，其作为优质资产的稀缺性和安全性也得到了市场的充分验证。作为整个项目的收官之作，国安府三期“臻品楼王”产品将在2024年入市，在产品设计和精装配置上都进行了大幅提升。其将如何进一步刷新市场认知？让我们拭目以待。