今天首付，明天全款，房价一天一个样，稍微犹豫，可能就是5万、10万的上涨，合肥也因此荣获房价涨幅全球第一的称号。

　　可随着楼市周期的调整，很多购房者都误判形势，亏在了这个激荡的房地产市场中。纯刚需还好点，自住为主，房价涨跌对其影响并不大，悲催的是高杠杆投资者，绝大部分都亏得惨不忍睹。

　　前几年市场高峰期时，很多手中有流动资金、收入不断上涨的购房者，面对房价的暴涨，毅然决然高杠杆上车，似乎买的房子越多，赚的钱就越多。

　　可谁能想到，繁华之后即是一地鸡毛，近几年来，楼市急转直下，全面退热，一跌再跌。更可怕的是，失业、降薪不知道什么时候就会到来，完全看不到预期。

　　今天，笔者查看二手房数据时发现，新房冲击4万/㎡的滨湖，竟然有多套二手房低至1万+/㎡成交、挂牌。

　　滨湖宝能城，这个曾经的滨湖神盘，新挂出一套89㎡的小三房，单价1.68万/㎡百乐博。

　　查看贝壳数据，宝能城最新成交的几套房源，成交单价都在1.6-1.8万/㎡。而在2022年上半年，该盘成交单价普遍都在2.5万/㎡以上。

　　滨湖万科城一套75㎡的两房户型，经历了21次调价，长达441天的调价，以单价1.79万/㎡成交。

　　荣盛华府最新成交的277㎡大户型，成交单价仅14953元/㎡；中海滨湖公馆90㎡三室一厅户型，1.83万/㎡成交。

　　保利和盛公馆、东方蓝海、云谷等高峰期卖到两万七八，甚至更高的二手房，现在价格都已大幅回落，很多2万出头都能买到。

　　只能说过去有多辉煌，现在就有多惨淡，尤其是看中滨湖潜力，想要乘机捞一把的投资客，重仓的几大小区。

　　房地产高潮期还能凭借着滨湖的名头大幅度上涨，等到市场冷静期时，这些房龄、产品设计等都不占优势，价格却还虚高的二手房，就像空中楼阁一样，稍微碰碰就塌了。

　　可随着教育集团化、教师轮岗制的实行，以及楼市大环境的变化，曾经高不可攀的学区房，早已跌落神坛。

　　滨湖46中+师范附小双本部学区房书香门第，高峰期能卖到三万六七一平，可最新成交的75㎡户型，单价2.73万/㎡。

　　高新祥源城，曾经因为合肥六中一飞冲天，房价一度飙到3万+/㎡，可最新成交的房源，很多都是2万出头。

　　科大附中学区房金濠优活城，最新成交一套39㎡小户型，单价2.2万/㎡，对比高峰期3万多的价格，接近腰斩。

　　当然，供求关系决定价格，由于学区房自带的稀缺属性，还有相当一部分表现的相对坚挺，当前主要降的是前期靠炒作，价格严重虚高的学区房。

　　合肥是2016年10月开始限购的，直到2022年才部分放开限购，今年才全部解除。

　　这几年，恒大、孔雀城等房企在环合肥接连打造了几个超级大盘，可结果大家都知道了，由于摊子铺的太大，所需资金太大，好多都经历过停工、烂尾。

　　作为住宅的补充，公寓凭借着可居住、可办公、不限购等优势，一度卖得非常火。

　　但投资的群体结构，注定了公寓的抗跌属性非常差。当下这个市场，连住宅都不好卖，更何况公寓。

　　天量的库存，加上难去化的现状，合肥早已进入了公寓的巨量时代。转手不容易，还赚不了多少钱，能不能宝硕都是另说。

　　至于商铺，之前还有着一铺旺三代的说法，但现在这个大环境， 能三代保一铺就不错了。

　　不信的话，你去小区楼下的社区底商看一看，一年会有多少店面干不下去，选择转租的。

　　之前有一段时间，合肥小户型产品比较受欢迎，比如一房、两房，毕竟合肥房价并不低，对于预算有限的刚需来说，这是留在霸都的门槛。

　　可随着时间推移，购房者需求发生转变，小三房开始逐渐取代一房、两房，占据了合肥楼市的销量大头。

　　当然，随着产品的迭代升级，合肥新房除了少数主打学区的，其余都是三房起步，很少再有两房、一房的产品。

　　目前，一房、两房产品主要集中在房龄较为老旧的二手房上，如果没有顶级学区的加持，基本上都属于关注度较低，无人问津的状态。

　　以蜀山华府骏苑为例，尽管学区不错，也处在黄潜望核心地段，但价格一直卖不上去，这可能有风水的因素，但户型布局不合理，120㎡只能做两房的设计，也是一个很重要的因素。

　　比如，不要在刚需板块买改善，这个很好理解。刚需板块本来购买力有限，你还要买大面积的改善，后期想要出手时，又有多少人能够接盘。

　　比如，不要在改善板块买刚需，最为典型的就是滨湖，大户型抢手，小户型不好卖，淝河、董铺湖等改善新盘，基本也是这种情况。

　　这也给我们提供了一个重要的买房经验，那就是在合适的板块选择合适类型的房子。

　　相信不用多说，大家也都清楚这几年的楼市现状，不知道有多少房企暴雷，停工、烂尾不计其数。

　　大家置业时，一定要考虑到房产的安全性，对于所选房企的资金情况，一定要多加关注。

　　笔者认为，现在买房，首要考虑的不是个性化，而是均好性，稳定性。可能某一方面不太突出，但地段、产品、价格各方面都不能差。