深圳!深圳百乐博!
栏目:公司新闻 发布时间:2024-05-20 18:29:37

  一是:从11月23日开始,深圳二套房贷款首付比例从之前的“普宅7成,非普8成”,统一大幅下调到了4成。

  新政前,假如一套房子1000万,二套购买,首付就得要800万,和全款基本上没啥区别。

  现在这行情,即使是一线万首付,并不是一件容易的事,高首付相当于斩断改善需求,只能寻求“卖一买一”。

  新政后,40%的比例只需要400万,压力小了一半,大幅降低改善人群的购房门槛。

  而对于第二条政策,新政前,在深圳买房,只要总价在750万元以上,都会被认定为豪宅,动辄几十万的税,而且是被直接抽走的。

  之前就有读者在星球吐槽,为了孩子上学,自己在福田买了个60多平米的老破小,房子没电梯不说,小区垃圾遍地,蟑螂乱爬,连像样的物业都没有。

  就是这样的房子,因为总价过了750万,也被认定为豪宅,各种税费多交40多万。

  而现在,基本上全面解除限制,很多人对深圳豪宅线并不理解,其实这一条甚至要比降低首付比例影响更为深刻。

  2019年,就是因为深圳取消了豪宅线价格认定标准,将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均视为普通住宅。

  这两个政策,单拿出一条都是大新闻,而现在,两条齐发,意味着上面托举楼市的态度非常明显,要不遗余力刺激改善需求。

  道理也很简单,深圳楼市的负面情绪蔓延地有些失控,尤其在今年下半年陆续出台政策之后,深圳楼市没有丝毫回暖迹象,继续蒙眼狂奔。

  一方面在于,四大一线城市,北上广路续出台放松政策后,深圳选择继续滞后市场调节,锁死政策口。

  这可能源于上一波楼市,深圳表现过于突出,被中央点名,甚至带来整个高层的调整,忌讳“炒房第一城”,自然想藏在人群中,不做“显眼包”。

  所以在刺激政策上,深圳一直比较保守,也正是这种保守,对市场买家形成“再等一等”的条件反射。

  另一方面在于,持续几年的深度调整,形成了社会面的“情绪漩涡”,房价预期形成负向循环。

  要知道在深圳二手房指导价刚出的时候,大部分人都觉得指导价定价太低,市场反抗情绪激烈,甚至捆绑“名画”卖房。

  但如今,可以明显发现,短短一年之内,越来越多业主,集中将房价设置为了低于指导价,信心已经大面积回调。

  这种跳水行情,非常危险,不光是购房家庭资产贬值,也很容易引发不良情绪发酵。

  前段时间,朋友圈疯传,一位深圳宝安区花样年花乡的业主,因为房价下跌,已经不想供房了,表示:

  当初业主买房花了365万,现在最新挂牌价是233万,接近四成跌没了。业主还了两年贷款,剩下没还的部分,可能都比现在的房价贵。

  而信心一旦出现大面积下滑百乐博,那就不仅仅是楼市的问题了,重现08年的光景,也是时间问题,所以说:

  毛衣战、科技战,作为外向型经济占比较高的深圳来说,备受打击,再加上口罩和防垄断,深圳民营企业,苦不堪言。

  前几年,很多在深圳做进出贸易的朋友,都回老家发展了,一问原因,要么是被经常卡货,要么是没订单,没利润,厂房器材员工,都要花钱养着,连续几年亏损,家业再大也扛不住。

  而这些被时代灰尘落在肩膀上的“新中产”,正是深圳楼市当初一路高歌的中流砥柱。

  “新中产”收入下降甚至断了收入,购买力大幅度缩减,杠杆破裂,楼市自然绷不住。

  深圳的课题告诉我们,即使一个城市再强,经济再活跃,人口结构再优越,但依旧无法逃脱“周期”。

  当初怎么炒房价,让房价涨起来,后来就要怎么实实在在跌回去,直到跌到一个合理的区间。

  作为改革开放的奇迹,深圳背负的是一种创新的经济环境,和年轻人突破壁垒,向上攀升的社会态度,理应不会被房价而掣肘。

  而经过大跌的深圳,也懂得,房价是靠实打实经济托底,涨起来的,而不是全国各地跑进来瞎起哄,炒起来的。

  首先房价再怎么跌,经济再怎么回调,没有跌穿深圳的基本面,经济周期进入低谷,就会迎来反弹的契机。

  今年前三季度,深圳创造了2.44万亿的GDP,增速5.4%,基本恢复到水平线以上。主要高技术产品产量持续快速增长态势,其中,新能源汽车、服务机器人产量分别增长125.8%、68.8%。

  固投增速中,工业投资增势强劲,增长52.9%。制造业投资拉动作用显著,增长66.8%;高技术制造业投资增长73.7%,其中,电子及通信设备制造投资增长75.9%。

  这些产业基本都属于目前最赚钱的门类,接下来中美环境交好,会带动新一轮进出口的反弹。

  紧张了四年的边缘国际环境,正在改善,进博会的召开,又体现了中国制造产业链在全球的身份和地位,明年降息周期空间打开后,进出口贸易会迎来新的复苏。

  比亚迪、华为、腾讯这些全国500强大厂,今年业绩都出现了强势反弹,高薪就业岗位也会跟着出现向好趋势。

  深圳的城市能级、区位优势和产业沉淀,决定了它在全国市场格局的站位,经济逐步回暖,深圳依旧是南方地区年轻人的首选,这在今年疫情结束后,大量人口返流深圳,有所体现。

  基本面修复,房价的底层支撑力就有了依托。另一方面,就是政策调控放开了预期。

  从二套首付8成-4成,豪宅税的改善可以看出,深圳到现在为止,政策面才跟其他一线城市逐渐对标。

  那么这也意味着,接下来还会在放松限购上继续试探,起码解除当初抑制房价时期的特殊“限制”,比如解除落户三年不能买房的政策。

  去年开始,深圳政府推出多套人才房,市场价打6折,只要是深圳户口,本地无房,不用排队,直接摇号买。

  今年深铁熙府1065套两房,第一梯队登记5355人,第二梯队登记4695人,领军人才2人,最终卖了1001套。

  剩下64套,还是为无障碍住房,需要家里有残障人士,才能购买,去化率相当于百分之百。

  只要基本面是好的,价格下跌,就会跌出一定的性价比,利空因素一旦解除,价格就会出现筑底反弹的趋势,这就是周期的基本逻辑。

  深圳短时期内不会出现急速反弹的效应,但随着政策的持续放松,明年3月份小阳春,就会迎来行情的第一个突破口。

  在深圳有购房需求的这段时间要密切关注,并不是说马上要去买房,而是要关注接下来的成交趋势。

  还是那个公式,连续2-3个月成交改善,就会带来房价的筑底反弹,此外,任何市场的主观舆论都没有任何效用。

  但这时候还是不能扔掉产业基础,也不能拖累整体的经济复苏,在就业链路上必须起到一定的作用,否则前几天金融部门不会连续几次强调,单独给房地产业颁发“融资特权”。

  归根结底在于,改开这些年,只有一二线城市,以及部分三四线城市实现了产业的自主创新,而其他清一色都走了房地产路线。

  这段时间我又走访了湖南和江西的几个三四线城市,情况都不太好,地产行业带来的负面影响太过沉重,很多楼盘都无法交付。

  很多扩张城市的规划已经暂停,转为收缩指令,但需要房地产处理最后一波库存,来实现良好的腾挪。

  最难的时刻已经过去了,接下来的房地产秩序才是真正考验各路“指挥家”的底层逻辑,而因果,最终都会落在各个城市的头上,城市居民只能是运势的共同承担体。