眼下正是二手房交易的传统旺季，尽管政府职能部门正在加紧整治房产中介市场，不过市民买房子时还是要多留个心眼儿。如果通过中介购买房子到底应该注意些什么呢？本报记者也采访了相关业内人士为市民支招。
眼下正是二手房交易的传统旺季，尽管政府职能部门正在加紧整治房产中介市场，不过市民买房子时还是要多留个心眼儿。如果通过中介购买房子到底应该注意些什么呢？本报记者也采访了相关业内人士为市民支招。
有时候中介公司会把自己的员工乔装成房东，与购房者签订《房屋买卖委托协议书》，并收取大额的中介费用，协议书中会附带十分苛刻的违约惩罚条款。 然后利用或制造借口使交易中止，以强行占有中介费用，或要求购房者支付赔偿金。
支招：在交易之初，要仔细查验房东的身份证、房产证等，并将各个证件认真比照，有条件的可以去网上或相关政府登记部门进一步查验。
一房多卖是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的购房者，并分别与之签订商品房买卖合同。这是典型的诈骗。 这种情况多见于动机不良的中介公司，他们会将同一处房屋售卖给不同的委托人，在收取到相当数额的定金、预付款等之后，再携款潜逃。
支招：“一房多卖”到转移、变更产权证时就会真相大白，所以还没有特别有效的办法阻止该情况的发生。与信誉好、规模大的中介公司签订委托协议比较重要，如一些连锁经营的大中介公司。
当房产市场发生变化，尤其是房价看涨时，房东就会临时涨价。在二手房交易过程中，经常有购房者已经向中介公司交纳了定金，想要进一步推进交易时，房主却突然坐地起价了。
支招：如果购房者确实对房子满意，也不应该犹犹豫豫，应该马上与中介公司签订委托合同，并交纳定金。能够面见房东，将定金亲手交给房东。制止房东提价的方法，只能以合同约束。
一些购房者购买二手房的目的就是希望靠近一所好的学校，方便小孩上学。这就涉及到户口问题，不过买了房子才发现原房主并未将户口迁出或者长期不迁走，使得买主不能顺利将户口迁入，而影响孩子上学。
支招：很多没有经验的购房者会忽略户口。不过还是在交易彻底完毕之前，把原房主的户口迁出为好，建议在全部房款交割之前，预留一笔钱不给房主，作为对其协助迁移户口的钳制。来源中国新闻网
众所 ，房产中介收入主要依靠提成，通常每卖出去一套房，可以上万元。不过，没有业绩的时候，他们微薄的收入甚至达不到北京市工资标准。
在某些时候，“一个月拿到手里的，实际只有七八百。”21世纪不动产万年世纪加盟店员工王华明说。虽然的确有中介能够赚到钱，不过，“这样的人很少。”
在21世纪不动产万年世纪、易家信和等加盟店里，“卧底”的《每日经济新闻》记者在与大量中介员工的日常交往中了解到，作为普通员工，他们的生活环境、生活质量其实并不高。
2010年，王华明加入了21世纪不动产，和那些主动进入房地产中介行业的人们比起来，王华明其实是一个 “另类”，“不是我自己选择的，我父亲在北京开小卖部，和林全认识，这样就过来了。”王华明说。
然而，做中介以后，王华明拿到的薪水并不如想象中那么高。来到21世纪不动产的前3个月里，王华明前两个月收入均不到1000元，第三个月有了业绩后，才超过了1000元。
现在，工作了几个月，作出的业绩达到“跳点”后，王华明的底薪才升到了1500元。加上业绩提成，“平均下来每个月两三千元。”不过，“春节后，工资按天开，一天50元。加上一些扣罚，一个月拿到手里的，实际只有七八百。”王华明说。
20岁的朱军是陕西人，与记者一起进入21世纪不动产。在来这家公司之前，朱军在宝鸡某房地产中介公司工作过半年。在那里，底薪也只有1000元，如果当月没有业绩，加上各种扣罚，拿到七八百元也比较正常。
不过，的确也有做出业务，特别是销售业务好的员工能获得高收入，“陈平一个人的提成就相当于开阳里一个店十多个人收入。”王华明说。由于业绩做得好，陈平升职为万年世纪的业务经理才不久。
实际上，中介公司的营业收入主要依靠从客户那里抽取。租出去一套房，公司提取一个月房租作为；卖出去一套房，公司提取房屋成交价格的2%~3%作为。
每成交一笔业务，公司会根据员工在房源、钥匙、带户、成交等方面作出的不同贡献，按照事先制定的标准，给予员工总中10%~40%不等的提成。
王华明告诉记者，在21世纪不动产万年世纪等4个加盟店的40多名员工中，“有人每个月平均下来，收入都能够上万元，但这样的人很少。”王华明羡慕地说。
在21世纪不动产暗访的第二天，记者就住进了公司统一租的集体宿舍。它是一套隔成多个小房间的住宅，每个小房间只有七八平方米，放置着一个上下铺的床位。住宿舍并不是免费的，每一个床位，员工每月要付350元的租金。
“我特别留意了一下，我们公司在这里住了9个人。”与记者住在同一宿舍的员工王强说。这9个人中，包括人事经理 ，她在厨房里撘了一张床，就成了卧室。“在这里住的人多，经理让她过来，协调公司里的人和其他人的关系。”王强告诉记者。
朱军没有住到公司的集体宿舍，他花去三百多元钱在公司附近租了一个地下室单间，这个单间没有窗户，大小只有六七平方米，刚好能摆下一张床、一张桌子。卫生间、厨房均为公用。
“做这一行，你会见识到许多真正有钱的人。”业务经理陈平对记者说。不过，财富对普通员工而言，更多的只是可望而不可及。收入减去生活开支，朱军几乎每月都没有结余。他所有的家当中，最值钱的是一个花去“三四百元”买的DVD机。
每逢下班或者放假，朱军就用DVD机放一首《哥唱的是寂寞》。他情不自禁地用他那极具特色的陕西腔调，节奏铿锵地唱着，“我想有个家，家里有个她，就算做点热面汤吃着比啥都香。可是哥没有房啊，房价它天天涨，省吃俭用好几年首期还是凑不上”
每月多省一点钱更现实。可以早上饿着肚子，中午花一元五毛在路边摊买两个包子，晚上花4元钱买一桶泡面，与记者住在同一个宿舍的范海，每天花在吃饭上的钱，五六元就可以解决。
史上最严厉的3波房地产调控风暴过后，身处“风暴眼”的北京楼市，如今冷暖何如？
从3月1日起，《每日经济新闻》记者以中介员工身份，在北京万年世纪房地产经纪有限公司、北京易家信和房地产经纪有限公司“卧底”调查近十天。
作为一名“从业者”，记者经历了从求职到独立开展业务的房产中介职业全过程，记录下“新国八条”和“京十五条”正在给这个行业带来的种种变化：二手房交易、租赁市场环境的变化，人们关心的房价涨跌；业主、客户、中介的日常表现及力量博弈；中介员工的生存状况以及对行业的预期等。
整齐划一的西装、工牌，房产中介，一个与楼市热度紧密相关的职业，不时引来非议成为舆论的焦点，“坑顾客”、“抬房价”、“黑中介”等行业现象也常为人诟病。
告诉《每日经济新闻》记者，“社会上对（房产）中介有一些看法，其实，做中介没什么不好，能赚钱。”是北京万年世纪房地产经纪有限公司（以下简称万年世纪）的人事经理。“房价太高百乐博，中介和开发商一起背负了骂名。”万年世纪经理林全如是看待这个职业。
2月28日，记者在网络上查到万年世纪正在招聘员工。据招聘资料介绍，万年世纪是21世纪不动产的加盟店，后者是中介行业规模的几家公司之一。
根据招聘资料上的联系方式，记者拨通了人事经理 的电话。林很快答复，让下午直接去找他面试。下午两点左右，按照 的通知，记者在宣武区开阳里三街找到了这家加盟店。
整个面试， 更多问的是一些十分简单的问题，像是拉家常，比如“住在哪里”、“房租多少”。
“做过中介没有？”她终于切入正题。“没有。”我如实答道。“没有也没关系，只要是你想做这个行业就行。”说。
然后，她开始介绍起提成，并说明工作的一些细节，如怎样给客户留电话。“最开始联系客户，可以用店里的电话打，免费。如果感觉生意有希望，就要留你自己的电话，不然可能会跳单。做这一行利益关系很重，虽然都是同事，竞争也很激烈。”
说，“跑盘”才是真正对求职者的考验，“看你能不能吃得了这份苦。之前也有大学生来应聘，才做两三天，就受不了。新人都要先跑盘一个星期，你可以跑5天。”
“社会上对中介的确有一些看法。”以为记者还在犹豫。“其实做这一行没什么不好，能够赚钱就行。收入主要靠提成，卖一套房就提一万多元，我们店的有人一月能拿两三万元。升职的空间也很大，我们现在有4家店，都是加盟店，未来还有计划不断开分店，要培养很多店长。”她说。
整个面试，记者感觉更像是在被鼓动进入中介行业。晚上，记者短信告诉 ，已经决定加入这个行业，加入他们的团队，“明天就去跑盘！”
3月1日，“跑盘”天。所谓“跑盘”，主要任务是熟悉将来开展业务的小区，并且将小区的平面图画在“员工跑盘调查表”上。
“我已经安排好了，你和范海一起跑盘，不懂的多问问他。”指派了一名叫做范海的中介指导记者跑盘。当天一起跑盘的，还有另外一名叫 的中介，他也是刚加入，之前在北京送外卖。
范海说，有一些内容是新入职的中介需要重点留意的。比如楼盘的编号、层高；附近学校、医院、银行、停车场、公交站都在什么位置；附近的街道有哪些，小区的物业费是多少。“图画得怎么样不重要，在头脑中有印象就行。”范海对记者说。
记者一行3人首先去的地方是平原里小区。到那里后，先标记了南北主干道，确定了自己的起始位置；然后，从南向北，开始一排一排“扫楼”，在草稿纸上记录大楼的编号、层高。
就像 说的那样，“跑盘”的确比较辛苦，要在寒风中穿梭于各个小区。不多久，就感觉到握笔的手快要冻僵了。更大的考验是，这项工作简单、机械。
一天终于过去了，晚上，记者把跑盘表交给 时，她表示认可。虽然记者觉得做得并不怎样。
“你带客户去看一个地方的房子，一下就能把他带到位置；客户问你什么，你也能答出来。这样就显得你专业，客户才能信任你。一名熟悉业务的中介，都是从跑盘开始做起。”林全对几名新员工说。他是这4家加盟店的“老板”。
3月3日，由于新进的员工较多，而且在这些人中，很少人曾做过中介工作，业务经理朱青明于是把包括记者在内的几名新员工召集在一起，讲起与客户交往的“技巧”。
“要主动与客户聊天，让客户看到你很为他操心。”“通过聊天，要聊出客户的需求。如果你聊到让对方感到你这个人很实在，可以信任你，或者说客户干脆当你是哥们儿了。你后面想怎么办就可以怎么办。”朱青明说道。在场的新员工都笑了起来。朱青明于是笑着说，“至于你到底实在不实在，这不重要，你让客户感觉你实在，你就实在。”
他接着讲道，在摸准客户心理后，应当给客户多推荐几套房，最符合客户要求的，要最后推荐给他。“比如，客户都希望要精装修和便宜的，但是好的又很贵，就要超出他的心理价格。那么我们先带客户看差的，他不满意；然后带他看非常好的那种，他很满意，又买不起；最后，我们再给他推荐一套差不多的，他就接受了。”
朱青明又说，“也不要轻易相信客户说的心理承受价格。如果客户诚心买房，他能够接受100万的房子，就一定能接受150万的房子。”
“要么你很聪明，能够掌握客户心理，能说会道，能够引导客户按照你的意思办。要么你需要很勤奋，别人带客户看两次房就做一笔交易，你带客户看二十处房也一定能做一笔交易。”最后，朱青明对员工说。
一名员工问道，“如果遇到和别的中介合作，对方要求签他们的合同怎么办呢？”
“这种情况的确有。有些公司不像我们，要拿协议去交业绩的。我们做成的生意，如果房源是其他中介公司的，也可以签它的合同。签谁的合同其实不重要，关键是看钱怎么分。”朱青明回应道。
“客户会不会不乐意？”上述员工接着提问。“客户一般不会关心签哪一家公司的合同，有时候合同还是直接和业主签。即使客户过问了，你给他解释一下，他也能理解，就看你怎么说了。”朱青明笑着说。
房源和客源是房产中介开展业务的基础。获得这些信息一般通过两种途径，一种是通过网络收集；还有一种是在门店里“接户”。
3月5日，刚结束跑盘，朱青明开始教记者如何在网络上收集房源。Z网站是一个导航网站，在它上面，集中了国内几个可以发布二手房交易、租赁信息的大型网站链接。
这项工作其实非常简单。有一个叫做X博士的软件，万年世纪通过它搭建了自己的内部系统。员工们要做的，不过是将这些网站上属于“个人”的房源录入系统，成为公司的房源；或者寻找到希望买房、租房的客户录入系统，成为公司的客户。
按照要求，中介员工必须与业主、客户打电话证实信息的真实性，然后才能将房源、客源录入系统。但由于各中介公司都不停地在网络上搜寻这些信息，同一中介公司的所有员工也在搜寻。为了抢先录入，有的员工也会选择先录入再打电话。不过，“被查出来要被罚款”。
虽然，房产中介经常告诉客户，是受业主委托出售（出租）房屋。事实上，业主往往并未履行所谓的委托程序，不会与中介签订委托协议。有时业主甚至完全不知情，发布房源信息几之内，他就在多家中介公司的系统中显示“被委托”了。
在提供二手房信息的某些大型网站中，中介公司都会给员工开设专门的销售“端口”，然后用这些“端口”发布房源信息，每月支付给这些网站一定费用。发布信息时，其中一个“潜规则”是“吸户”：经常会有中介冒充“业主”，以较低价格发布房源信息，吸引客户；或者以“客户”的名义发布“求购”、“求租”信息，吸引业主。
每一天的绝大多数时间，记者和中介同事们都在网络上浏览与二手房有关的帖子，或者发布这样的帖子，不断将“个人”的发布转化为公司的房源和客源。
不过相比网络上信息的真真假假，获得房源客源最传统、也最容易促成交易的做法，还是在门店 “接户”，即是接受客户上门咨询，或者业主上门委托。“在店里接到的客户，一般比较靠谱。”张峰对记者说。他是店里的资深员工。
然而，每天到门店里来的客户和业主毕竟很有限，“同一个公司、同一个组的人，也存在竞争。不要不好意思，不管谁把生意做成了，接户的人都是有提成的。你尽量往前坐，坐到门口。”业务经理陈平也提醒记者。
3月8日，王薇要带客户去看翠林小区的房子，业务经理朱青明吩咐范海、张雅和记者，都跟着她去学习“带户”经验。
到业主楼下时，一位50多岁的妇女在那里等待记者一行人。“你今天看起来真漂亮！”王薇称赞这位妇女说。王薇的夸奖的确让这位妇女很高兴。
“在客户看房时，要尽力迎合他们的需求，让客户高兴才能更容易促成交易。在市场上买东西大多是一时冲动，等到东西拿回家后才会发现这里不满意那里不满意。其实房子也是一样。”朱青明曾这样说。
在小区的3号楼下见到了客户王先生，他是温州人，40多岁。王先生希望租一个便宜的、装修好的三居室，给自己一家人居住，“除了我和我妻子，还有结了婚的大儿子夫妇，还加上两位老人。”
王薇平时比较沉默，不过，一旦见到客户，她会立刻很热情老到地给客户作介绍。大到小区周边环境，小到业主的家庭背景，王薇如数家珍。她还娴熟地为王先生对比不同小区的房价装修、朝向、交通说得客户连连点头。
不过，等到看房结束后，虽然王先生表示“价格便宜，采光也很好”，但他不满意装修太简单，加上觉得小区人气不旺，并不希望把房子租下来。王先生于是给自己找了一个台阶下，“只是我看好了也没有用，还要我家里人满意才行。”
王薇很失望，做着最后的努力，“这套房子的好处就是性价比高。现在主要是天气冷，一到夏天，小区里有很多人”。范海也接过王薇的话头说，小区里一到周六、周日，还有很多来卖古董的商贩。他还夸业主有涵养，好打交道，“她是一个知识分子，你看她书架上那么多的书就知道了。”
这些话都没有说服王先生，王薇于是向他推荐了一处新的房源，“清芷园也有一套房子，装修很好，就是价格稍要贵一些。大哥你哪天去看一下？”“价格倒无所谓，只要性价比高就行。”王先生痛快地说，并和记者一行商定第二天再去看房。
这次带客看房没有取得成果，然而“每成交一笔生意，不知道要带看多少套房。即使付出了很多，最终跑单也很常见。”一位员工说。
本报讯2月21日出台的无锡版限购令已经满月，这个号称史上最严厉的调控政策的施行，大大牵动了锡城房地产从业人员的神经，也直接影响了购房者的置业计划。事实证明，“锡十条”政策效应相当明显，尽管目前房价变动不大，但成交量已被撼动，减至政策施行前的一半。
来自无锡市房地产市场网的信息显示，新政前一周我市商品住宅成交面积为10.3万平方米，新政施行后周商品住宅成交面积降到7.06万平方米，其后三周成交面积继续节节跌落，分别为4.80万平方米、4.16万平方米和4.03万平方米，不足政策施行前的一半。
“政策效应很明显。”上海中原物业代理有限公司无锡事业部总监马力分析，无锡楼市以本地购买者为主，很多无锡人手上有多套房源，直接受到“限三”制约，有购房资格的人群却在观望，这导致了总体成交量的下跌。记者获悉，进入3月以来，我市商品房日成交套数多在100套以内，仅有3天“破百”也是因为商业地产的助推。
新政下，开发商调整推盘节奏，减少供应量也是成交量下跌的原因之一。来自市房地产市场网的统计数据显示，新政后的四周里，商品住宅每平方米成交均价分别为8442元/平方米、8479元/平方米、8019元/平方米和7987元/平方米。近期开发商纷纷推出特惠房源等促销活动，但房价总体平稳。业内人士认为，锡城房地产市场比较健康，房价没有大跌的理由，不过市民出手变得更为谨慎和挑剔。
“3月原本是二手房成交活跃的月份，但受新政影响，今年3月锡城二手房没有达到正常成交量。”中山房产的负责人谈薇薇分析道，受到限购制约，部分购房者失去购房资格，只能放弃购房或延缓购房计划，这导致3月的二手房交易市场比较低迷。
谈薇薇说，新政出台后，很多手下拥有3套及以上房产的市民担心卖了就不能再买了，于是取消挂牌转为观望。二手房源的减少导致交易量下降。
调控前，在二手房交易过程中，房主“坐地起价”的现象还很普遍，但现在很多房主主动表示“价格可以谈”，同时二手房的成交周期也拉长了。一家房地产中介工作人员介绍，新政出台前，面积和价格都适中的两房、三房相当抢手，一般3天内就能成交，最长也不超过一周就能达成交易，而现在买房的人悠笃笃，成交不再容易。
目前二手住宅日均成交量仅有30余套，成交量的锐减让房地产中介从业人员开始出现转行或跳槽苗头。在天鹅湖小区附近，有2家中介门店贴出了“转让”通知；在惠山新城，也有一些开张不满一年的小中介支撑不下去纷纷转让，房地产中介行业或面临重新洗牌。（苟连静）