“春节期间，我也没闲着，常与买家和卖家联系，了解他们现在的想法，为春节后的市场成交打基础。”在天津从事房地产中介业务的林梅（化名）如是说。
众所周知，2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各地频繁优化楼市政策力求市场平稳运行。从天津楼市来看，2023年8月底进入政策密集期，出台了“解除限购、降低首付”等优化措施。在此过程中，像林梅这样的经纪人深刻感受到了天津市场的变化。
在业内人士看来，目前天津楼市调整已接近底部区域，出现了边际改善迹象。对于2024年，在优质项目增多、建筑规范放开、产品迭代升级、改善需求释放的助推下，天津楼市将有望逐步企稳。
2024年开年，房企在供应端反应更迅速。各大房企纷纷展开行动，公布案名、蓄客、准备开盘等等。在多个新盘动作频频影响之下，楼市保持了一定的热度。
但目前各地购房者普遍担忧的是交付问题。天津也不例外，存在个别项目延期交付的问题。为了保交付，2024年2月2日，天津市针对房地产市场情况，建立了城市房地产融资协调机制。该机制旨在协调解决房地产融资中的困难和问题。作为该机制的一部分，天津市筛选出了第一批共22个房地产项目，形成“白名单”，并涉及近50亿元的融资需求。
据林梅介绍，一些购房者为了规避交付风险，转向二手房市场。但从当前的二手房交易来看，不降价是卖不动的，为了促进成交，只能说服卖家降价，用低价来推动交易。
实际上，在天津市场上，以降价促成交的情况早已显现。钟霖（化名）是在2023年出售房产的业主，十年前她在武清购买了一套60多平方米的一居。据其介绍，她是在2022年6月份将房子挂牌，当时的挂牌价格是86万元。此后，她多次调低售价，最后将挂牌价调至75万元，2023年初在“小阳春”期间成交，成交价格为73万元；如今，同样户型的房子，已经降到60多万元。
“我很庆幸在2023年初果断降价卖房。如果等到现在，价格还要继续降。”钟霖说：“当时中介多次劝说我降价，如果不降根本卖不动。还说当时小户型总价低，还比较好出手，以后恐怕会更难卖。”
“现在买小户型的人，很多是为了在天津积分落户，买大户型则以自住居多。而购买她那套房子的买家，就是这种情况。当时房子过户后，买家直接委托中介出租了。”钟霖如是说。
从2023年天津二手房成交的面积段来看，也是小户型居多。据中指研究院数据显示，成交套数最多的是60平方米以下户型，占比22%；其次为60-80平方米，成交套数占比20%。而120平方米以上大面积段市场占比较低，为12%。
值得关注的是，据中指研究院数据显示，2023年天津二手住宅成交14.84万套、1295万平方米百乐博，成交套数、成交面积这两个指标都是过往五年间的最高值。二手房全年成交面积比新房全年的签约量高出了33%；若按套数，天津二手房市场份额已高达66%。但与新房成交价格再创新高相反，二手房价格则完全走至反方向，尤其是在下半年“认房不认贷”政策完善后，二手房挂牌量迅速走高，价格下行探底趋势更为明显，2023年二手住宅价格同比跌幅显著。
据林梅介绍，2023年天津的房地产政策也是呈现持续宽松的状态。这也在一定程度上推动二手房和新房的交易量。
在业内人士看来，房地产市场一直被视为政策主导的市场。在政策调整上，2023年上半年，天津楼市政策调整幅度不大，主要以优化公积金政策为主，实行“认房不认贷”（名下无房且首次公积金贷款结清，再次使用公积金即可执行首套政策）、提高贷款额度等；8月底进入政策密集期，包含优化限购区域、完善认房不认贷等，政策环境已大为宽松。
受此影响，2023年天津市新建商品住宅市场整体表现良好，成交量价均同比上涨。据中指研究院数据显示，2023年，天津新建商品住宅成交1735亿元，同比增长24.76%；成交均价为17770元/平方米，连续五年上涨，为历史最高水平，主要是由于当年市内六区成交占比提高显著，使得全市成交均价结构性上涨。
对于未来的天津房地产市场，林梅表现出乐观的态度，她认为，毕竟过去一年，房价出现了一定的降幅，在政策的积极引导下，更多的购房需求也将逐渐入场。
与此同时，中指研究院分析人士也认为，天津落实“因城施策”，出台了“解除限购、降低首付”等优化措施，取得了积极效果，楼市调整已接近底部区域，出现了边际改善迹象。
对于市场是否调整到位，钟霖表示，她那套出售的房子价格已与10年前的水平相当，如果算上总房款的利息或贷款利息，几乎没赚什么钱，再跌的可能性也不大。
而从目前来看，与其他城市相比，天津楼市政策调整的步伐仍相对谨慎。在中指研究院分析人士看来，2024年仍有多个方面可继续优化，如天津公积金首付比例有望调整至与商贷保持一致，限购政策方面可参考广州“房票”；“以房屋建筑面积划定限购范围”，或参考苏州全面取消限购。
值得关注的是，2023年天津宅地成交面积同比增长七成，其中市内六区地块面积更是同比大幅增长，因此，预计2024年市场供应量将增长，这将为销售市场体量提供一定支撑，且市内六区市场份额将进一步扩大。总体来看，2024年，在优质项目增多、建筑规范放开、产品迭代升级、改善需求释放的助推下，天津楼市将有望逐步企稳。