导语：有尊严的服务者是该行业的愿景，但行业却是奉行0底薪内卷，无休止的加班，招聘的本科生也是当作打电话销售的机器人。这究竟是怎么回事。

　　1.2保障薪资是怎么一回事。无底薪制度，员工和公司的关系类似合伙制，是把雇佣制的劳动关系拿来管理，又要用合伙制的薪酬。

　　1.3中介上班时长远远不止996，遥遥领先于流水线入职大型中介的条件（不是特别爱好销售不推荐）

　　2.2.2平台获客。包含贝壳平台（基本免费），网络平台（中介自我付费）。

　　房产销售是成交导向型，没有成交面临没有收入和领导的PUA，听到腻烦的鸡汤和实际很低的收入。3.1我当中介带过的实际客户，实际工作经历。

　　3.4中介工作中，与自己关系密切的同事，商圈经理（店长），M店经理（师傅）。

　　3.5房源端，是中介除了成交外最重要的业绩来源。业绩～是转化为工资的东西。

　　4.1为什么中介的离职率这么恐怖？4.2中介开单到底有多难？（选取真实数据，合理推算）

　　4.4在一线城市房产销售，一年不开单，从概率统计学上讲，这都是大概率事件。但为什么公司经常宣传百万经纪人？

　　楼主是个普本大学生，来到深圳找工作。被这张海报吸引，号称8000元的本科生底薪，还是蛮吸引的，于是就进入了链家，条件很简单。面试什么的都很简单，只要是本科毕业生，语言沟通正常，有意愿到链家工作那么你很大概率是可以去的。（插个话，如果你想进入可以找我帮忙。）面试通过之后，会有一个4天3夜的培训，类似军训，最主要是行业的基础知识。然后就开始正式工作了，楼主是2019年8月9日正式入职的。

　　目前社招不能满足链家要求的统招本科生数量，所以校招占大头。深圳链家目前主要在两广地区的二本院校进行校招。

　　对于很多普通的大学生，一个月的生活费一般在1000元左右，链家说的8000底薪，对于他们来说吸引力太大了。

　　工作收入，上面的海报写着是5000无责任底薪+3000绩效。5000元的底薪是只要你按时打卡上下班，这个公司100%会给你，另外3000是绩效，同学请看清楚。我这代入职的呢，就是开一单租单得500元，开满3单1500元，业绩满7000元，拿剩下的1500元，楼下会附图我的工资收入。一般来说，这个绩效是比较难拿满的。试用期才有5000底薪+3000绩效。

　　A0为试用期，这个最多只有3个月，这期间才有所谓的8000元底薪（实际没8000）

　　AO级别只要做满12000元后，升级进入A1，那怕在3个月内，没有做够这个业绩，店长也会让你做够。毕竟A0的底薪高，加大店里的开支，影响他的提成。

　　A1底薪是1200元+1000元绩效（满4000业绩可拿）+30%的提成，比如说这个月1万业绩，有3000元的提成，那么这个月你的收入就是5200元。

　　这是我入职链家9个月的工资单，第一月8月份（8.9入职，上了21天班），只有3149元，所说的5000+3000中，只有5000的部分2/3月的工资，因为我没有开单，没有业绩所以只有3149元。同理，9月份和10月份，因为我上满一个月班了，所以5000满了，加上我开两单，所以我有6500，7000元的收入。（每个月的工资在下个月15号发放），11月之后，我转正级别是A1，这个月我照样开了两个租单一个4500元，一个4800元，但是我的收入只有3500+。因为1200+1000+提成，这时候你的上级就会跟你讲，做租赁不挣钱的，要挣钱就要做买卖，（链家的租赁和买卖经纪人分开，租赁给新入职的人练手的）毕竟深圳基本最便宜的房子也200万，按2%的佣金计算，做一单就有最低3-4万的佣金，分到你手上也有大大几千元。所以这时候就会要你报名考试，租赁转买卖。楼主进入12月份后就是买卖经纪人，只有做一手房和二手房买卖的业务了。（这也导致了我后面4个月没有一毛钱业绩，领着公司那可怜的保障薪生活）

　　想要领公司的5000元，必须先帮公司赚1万元。怎么样都是稳赚不赔的买卖。公司当然每天乐于招人。

　　况且积分制下，你根本机会没有3个月拿8000元底薪的机会。你敢拿一个月8000的底薪，（业绩满1.2万元）恭喜你。你转正了，成为链家的正式员工了，你不需要公司给底薪，开始0底薪，越努力越多福报的中介了。

　　后面一定是0底薪的，放心，只要你领完底薪不跑路，你帮公司卖掉一两套房子，前期给你的底薪，公司就赚回来了。

　　所以你们看到我的工资2300+到2600+，持续了好几个月，这个工作，在深圳是绝对活下去的资本都不够，深圳最低的农民房单间1000+。加上水电费1300-1400吧，这个是花在住上。另外一日三餐一个月的1500元吧，加上其他的零花，电话费，交通费，喝水费，抽烟费，一个月500元左右吧，偶尔还跟同事朋友改善一下伙食，偶尔聚会一下一个月300吧，总之再怎么省，一个月花3800左右吧。（基本上每个月保证生活的开销在3500-4000）楼主是农村出生，单身狗。所以是一直在上班，一直欠更多钱。我绝不是大手花钱的人，深圳的物价真的高。真实的，你们可以自行体会。>

　　附上一张深圳链家的工资转入吧。这个工资连最基本的生活保障都不够，每个月的都得从花呗借呗等撸点钱出来生活。当然啊，链家会每天给你打鸡血，链家最爱干的事就是宣扬百万经纪人，干一年买宝马。就是要给每一个经纪人灌输努力了就一定可以的想法。不然不给工资，早跑光了。

　　不过我一直当这种打鸡血的行为做放屁，我其实在链家的时候就一直在投简历找工作了，但是真的没有一家正常的公司看上我。（电销，保险，卖房是个人都要不算）

　　试用期A0级别才有比较高的底薪，而且试用期只有3个月。进入A1之后。只有1200元底薪，进入A2后，就是0底薪了。（前面两级升级都很快，目的就是要进入0底薪的级别，链家不会再为你付出1毛钱的人力成本）

　　比如你这个月，没有开单，没有中盘，什么业绩都没有，那么不能发1200元工资给你，或者发0元工资给你吧。

　　那怕你0业绩，公司也会发3000元工资给你，如上面楼主的工资单扣除五险一金之后剩下2600元。

　　但是楼主的底薪是1200元，多给我发的工资，都是我欠公司的，等我开单之后。要从提成里扣除，还回给公司的。

　　提成比例(经纪人最低级)A1的提成是30%，A2是35%……A10是70%。（经纪人最高级），所以必须给公司努力做业绩，才有收入。

　　1、找的最低都是本科生，让公司看起来更高大上，刚毕业的学生乖，能按照公司的理念去执行。

　　2、前面提及的级别，A2~A10同样是0底薪（公司不必为你这个人付出任何成本），但是A2的业绩提成是32%，A10是70%，A2和A10在同样业绩的情况下，后者拿走的提成更多，那么公司赚到的更少。所以公司乐于招新人。

　　很多店铺只需要原有一半，甚至三分一的经纪人，就能完成店铺的客源房源的消化。但是为什么公司需要员工内部内卷，就是这么个原因。

　　3、很多人跑路了，不招人公司就没人了，所以链家每个人除了要做房产经济业务外，每个人都要发广告招人。

　　其实无非就是告诉你，人家复旦大学毕业的首要正确的选择就是去链家当房产经纪人，

　　赶紧来！一天工作12小时。0底薪高提成，越努力回报越多。电线秒内回复。无限去电销，骚扰业主卖房，忽悠客户买房子。电销不出房子就罚款，没有带看就罚款。

　　工作时间：周二到周四，是早上9.30到晚上9.30。周五-周日是早上9.00到晚上9.30，如果遇到开会比较晚，偶尔也是会到10点下班。休息时间是周一，假如你周一正好有客户看房，或者需要你协助工作的什么事情，那么恭喜你这周是没有休息了。一般是周末和节假日会比较忙，因为无论是租房还是买房，客人都是这个时间比较有空。总结一句，就是客户放假的时候，就是中介最忙的时候。并且节假日中，除了春节是正常有假期，其余的一切假期都跟你无关。我做了几个月的中介，成功实现了内分泌失调，脸上布满了痘痘。身体发胖了20，是那种劳累胖。

　　这样的顾客，相对来说质量较高，因为如果没有卖房或者买房需求的人，不会无聊到去中介门店找中介的。

　　更重要的是链家有贝壳找房这个平台，客户在这个app上看房子，就会有经纪人的头像，客户看房子觉得不错，就会点经纪人的头像问问，那么经纪人的后台端Link就会有消息，聊天就像我们聊微信一下，把客户约出来看房子，这个就是业内所称之为的“带看”。就是把客户的需求总结，带他去看合适的房子。包括就是什么价位啊，小区环境啊，要不要靠近地铁啊，装修咋样啊，有没有停车位等等。（业内叫做线上客源）

　　看上了跟业主谈价格细节，如果一切谈妥，ok，签约，工作一两个月后，这种事一个经纪人就可以搞定。了一段时间后，都是自己搞的。带他去看就行了。

　　说到贝壳平台，贝壳平台其实是链家网的升级版。主要通过打造一个中介的信息平台，让非链家的中介进入平台合同，共同创造一个中介航母。打个简单的说法，就是京东商城，链家是如同京东自营，加盟的中介，如同(德佑，览众，微地产等)一个个的中介门店，贝壳找房负责提供流量，中介门店每成交一单，要提供15%的佣金给贝壳平台。

　　那些都是话外，对于经纪人呢，最主要的事就是弄懂贝壳找房的规则，因为毕竟网络时代，谁能得到流量，谁就有客户，谁就能成交。懂得利用规则的人，才能生存。其他的中介，比如Q房，乐有家，中原等，他们还需要58同城，安居客开端口，吸引客户来看房，而链家基本靠贝壳找房。我打个比方。

　　一套在贝壳找房点击高的房子，潜在的客户看到这个房子之后，就会点进去，看到有3个经纪人的头像，如果你长得符合客户的胃口。估计就会咨询你。这就是你主要的客户来源。

　　我在深圳二手房中输入深圳湾一号这个小区，除了出现各种房源，第一行出现的是一位经纪人的头像。如果客户想要咨询这个小区，那么大概率就会询问这个经纪人的头像。这个展位被成为砖石展位。使用的是贝壳币购买，热门的小区没有几千的贝壳币是上不了头条的。贝壳币可以通过平时的任务（很少）和向商圈经理及以上管理者购买（大量）。一般贝壳币和人民币的兑换比率是1：1。

　　普通的经纪人，根本就没有客户跟其去看房，但是他也假带看。简而言之，就是把自己亲朋好友的手机号码全部录进去。然后让他们操作一下，陪你完成带看任务。

　　这也是中介行业内卷的一个证明之一，其实平台能提供的潜在客户资源，根本不能满足经纪人消化，所以大家就疯狂造假去抢这点有限的资源。

　　但是进入二手房买卖之后呢。是真的难，因为本身这个行业竞争就大，新人从贝壳平台获得的流量很少，一个月能有几个人咨询你买房的事就不错了，能把他约出来看房，就更加难上加难了。

　　一来是没几个维护的房子。或者有房子，也并不优质，业主不诚心卖，价格奇高，不愿意拍VR，所以这种房子没什么点击率，你自然也不会有什么客户。

　　门店的客源，很少会有人主动上门找中介的。而且店里这么多经纪人，都是抢着接的。

　　因为楼主最多的时候，也就只有12个展位，所以呢，一般想要买房的客户，也是找不到楼主的帅气头像的。

　　即没有展位，又没有客户怎么？说实在，没有办法。但是，你的上级会视你为眼中钉，肉中刺，简直就是店铺里的败类。（有些店铺，会要求你去58～安居客的网站开端口，本已经很低的工资雪上加霜）

　　这里会被平台认定为高潜客户，会让n个经纪人重复去拨打这个电话，询问购买或者卖房的需求。

　　一个通常的知识，中介门店不懂从什么地方，能把门店附近的小区业主的所有的联系方式都有（大概率是小区保安出来的）

　　一些中介的管理层，要求新入职的中介，每天打100个左右的电话。（注意，电话费是自己出的）

　　一些其它的途径，比如和客户交情挺好，他身边的人有买房需求，就会介绍给你。

　　链家经常会让经纪人参与社区生活，比如某某节日组织经纪人去干啥，比如扫地，教老人用手机等。

　　无非就是让经纪人和小区业主有更多联系，等他们有卖房买房需求的时候，能优先找到链家的经纪人。

　　楼主从19年12月份做买卖，干到2020年的4月份，5月离职了，一共带过10几个买卖的客户吧，（有些客户不止看一次），可能会连续几个周末都带他看的。楼主在4月份差点开出单来，客户是一对即将结婚的情侣，在贝壳找房上聊了3个月，他们终于在4月肯出来看房了，我很珍惜，看不同的小区，觉得路程比较远。我请他们打出租车，我在深圳2600元工资请客户打出租车 。连续带他们看了4个周末，看到他们喜欢的小区，喜欢的房子了。要约业主出来谈，能不能把这个房子签下来。。很无情的是，他们跳我的单了，因为小中介的佣金比链家比很多。链家收2%的佣金，小公司0.5%就可以干。

　　等于辛苦的事，全是了，他除了分我一支烟。我没有从他身上得到一点好处。

　　但是小中介没有链家那么多房源，可以让链家的经纪人带到看自己喜欢房子，然后避开链家的经纪人，找小中介签约。这在业内称为“捡死鱼”，中介费可以很低，至于安不安全，这个就见仁见智了，看自己的口袋来办事吧。

　　可能得少花3万块的中介费，他们怎么忍心呢，不想花中介费，可以不找链家的看房。我真的累死了，付出了那么多，到头来，就是人家的拖黑微信，电话不接 。

　　不过我也理解他们，毕竟他们赚钱也不容易，福建人，精明的很。男的在中广核工作，技术男，累死累活的。赚几万块也不容易，当时我也快离职了，他们找我买房，我也拿不到一分钱。（产生的业绩还不够还保障薪）

　　其实交易一套房子，不是想象中的那么简单。从房源开发，我们需要从业主手中获得资格，把房子放到贝壳找房app上，然后匹配给合适的客户，客户看上之后，要谈判，到一个业主和客户都能接受的交易条件。签约，给房子做评估，给客户做按揭贷款，给客户过户指导，水电煤的过户，最后才算完成。前后大概2个月的时候。

　　业主出售一套房子，需要把这个信息扩张出去（广告效应），而客户想买房子，需要的是得到房子的信息，从你下载贝壳找房app开始，其实已经在接受着链家的服务了，这就是中介的意义。

　　每一步都需要中介去亲力亲为，干的都是血汗活。因为竞争太大了，每一个客户都会倍加珍惜，但是有些客户就像大爷一样，对中介不尊重，但是没有办法啊，那怕客户再没有素质，也得忍。

　　当然。那些计算月供，验证购房资质，办理按揭贷款。办理过户等等，都是基操而已。对于一个熟练的中介都不叫事。

　　在3-4月份，楼主还是有几个客户跟我看房的。有个客户是gay，14年在东莞买的房子，19年卖掉。200+万出手的，当时买入100万左右，毛利100多万吧，那怕扣掉资金成本，时间成本什么鸡的，也赚了100万。卖掉后马上要置换深圳的房子，预算是400万3房。首付5成，+交易费用，基本等于拿卖掉东莞房子的全部资金来买。他很喜欢我带他看房，不过是gay，我怕怕的。最后他跟别人去成交了。

　　这个职业有多卑微？我还带有一对40岁左右的夫妻看房，那娘们狗眼看人低。我带他们看房，各种对我鄙视，不是他老公素质高，一直帮那娘们圆场。老子真的想揍他们一顿，他们夫妻两人加起来，估计也打不过我。遇到一个比较有钱的客户买房40+岁的妇女（并没有我工作上的不妥），纯属是有钱人看丝，当场就骂我，骂了我一个下午。说我这准备不当，骗她出来看房子。不过我脾气还算好，没有还击，还把准备的二手房，新房通通都带她看了。这种低素质的人，线+的年纪，打得过我一个20+你年轻小伙？在深圳有几套房子了不起咯？不过我素质高，懒得打他们。我已经看透人生百态了。

　　另外，有时候中介在小区里跑，保安也会为难你不让你进。保安本身就是两头受气的职业，但他们是可以为难中介和外卖小哥的。保安都可以骂的职业，就是中介了。

　　当然，有遇到低素质的客户，也会遇到高素质的人。这行你每天都能接触到各种类型素质的人，去年有3个Hk的博士生，回来找我租房子，他们的素质非常高。他们也很着急，因为他们在hk被当地学生歧视，随时有被打的危险，他们在香港理工大学只敢讲英语，不敢讲普通话，因为一讲普通话，就会被认定是大陆学生，所以我带他们看两次房子就顺利签约了。期间他们非常尊重我的工作。

　　一套房子，开发商得给总价2-3%不等的佣金，有些难卖的给10%，一套500万的房子，估计20+以上的佣金，级别高点的经纪人，可以拿到7-8万的人民币。

　　新房的开发商，包括恒大，碧桂园，佳兆业等等，都是链家的客户。更多的是小开发商要选择和中介合作，毕竟开发商建好房子，现在也是很难销售出去的。而中介手里有众多潜在购房者，每个经纪人都拿自己手里的客户，和开发商的楼盘匹配一下，合适的话就有很大概率成交。所以开发商需要中介，中介也需要赚佣金。

　　经纪人花费的找客户成本，交通成本等等的，都是不小的开支，实际你觉得很多嘛，只有当过中介才知道其中的苦逼。

　　一般卖新房的经纪人，都是有自己的车的，然后客户需要去看新房，经纪人得开自己的车去接送客户。

　　3.4中介工作中，与自己关系密切的同事，商圈经理（店长），M店经理（师傅）。

　　师傅，该公司为了保障人员的延续性，让老经验的经纪人作为师傅，带领一定比例的新人，才能提升等级。

　　你的成长，师傅也会收益，他肯定会乐于帮助你。你和师傅一个团队的作战小组，师傅是M级别，带几个A级别的经纪人。大家开单了互相分业绩。师傅的客户比较多，带不过来的时候就叫徒弟帮忙带带，像我3-4月份的时候就经常帮师傅带买卖的客户去看房。遇到一个好师傅，可能真的决定你能不能更容易在这行生存。

　　这就是链家所提倡的团队精神，ANC合作机制下，开单一套房子的业绩，要6边或者9边分，扣除房源的6个角色，成交人还得分几个团队内的小伙伴。(其实所谓的合作，就是0底薪的玩法下，经纪人又不是每个月都能开单，让一单的业绩尽可能的滋润到更多的经纪人，那经纪人那怕几个月不开单，也能有一点的业绩，不至于卷铺盖走人。最主要是形成利息捆绑，新来的经纪人被分了业绩，也不好意思走了，要开单分回业绩给别人，才互不拖欠)

　　遇到一个好店长，自己会好受很多，如果是一个视钱财如命的店长，那么你的中介开端，将会很难受。

　　但是商圈经理（也就是店长）是负责这个店的，其工资的构成是8000底薪+4000绩效+提成店铺盈利的13%。前面的好理解，但是后面这个就有点难理解了。简单来说，就是这个店铺的一切开支，都与商圈经理的收入挂钩，比如说，这个店铺本月的业绩是50万佣金，扣除给经纪人提成+门店铺租（链家基本是临街店铺一个月好几万的租金）+水电开支+经纪人的保障薪。这以后，就是店铺的净利润，有13%是留给商圈经理的。其余的就是公司的了。所以商圈经理，就是整个店铺的生杀大权。你入职以后，创造不出业绩，还要领保障薪，这是会影响到他的钱财的，吃人手短，他会各种骂你。遇到大方一些的商圈经理，可能还好受些，遇到一些视钱财如命的狗东西，那么你做中介真的卑微到土里。每天受商圈经理的骂，估计能能送走一波抗压能力不强的刚毕业的应届生，谁还不是个宝宝，要受上级这个狗东西骂。

　　来说说我师傅，17年广东重本（985）毕业后，进入链家。18和19年都接近百万经纪人（业绩差不多100万），实际工资一年接近50万。在链家属于比较成功的经纪人。

　　其实楼主转买卖的时间比较尴尬，12月份转的，那时候是年底，刚刚好是这个行业的冷淡期，又是刚刚转的买卖经纪人，哪里轮得到我喝一点点的汤，刚好，过完年，又来了新冠疫情，基本中介的业务是停滞的，人人都宅在家，哪里还交易房产，我1月份在家过年，2月份是在深圳的破出租屋里睡觉，直到3月份，才回链家店铺里上班的，所以从12月-次年3月份，楼主的业绩都是0元。

　　师傅的客户很多，但是他也没有开出单来，也没有能分我点什么业绩。他的客户，我都陪同去带看了。

　　3.5房源端，是中介除了成交外最重要的业绩来源。业绩～是转化为工资的东西。

　　总价200+万，一个37平的小2房，上架十几天就卖掉了。从房源的录入人10%，维护人15%，钥匙人5%，证件5%，VR房实勘人2%，总计37%业绩都是我的，也就是说，卖掉这套房子中37%佣金是我的，因为是我在管理这个着房子，有一万多的业绩。大概一万业绩这样，不过都还了罪恶的保障薪了，没错，链家的底薪1200，多给你发的叫做保障薪，有了业绩，要先还完保障薪，才给你提佣金的。

　　还有业主挂的房子价格老高，卖不掉房子，估计也会找小中介来出气。他们会叼你不努力推荐自己的房子。呵呵，是不是中介努力推荐他的房子，本来值300万的房子，能在市场上卖一个亿。

　　同时也会遇到有些很好的业主，找你帮出租房子，卖房子，他们都会很客气。人的心理，就会感觉非常舒服，这是这种工作，唯一被认可的地方，毕竟你的付出被人认可，而不是被叼。虽然很无脑，但也你每天走2-3万步的劳动成果。

　　链家做的是真房源，满足的条件是真实在售。所以需要经纪人维护确认这个房子。按照链家真房源的标准，在链家的大数据系统中，每个地区中的小区中的楼栋，房号都有固定的编码的。链家的大数据能知道这个房子基本信息，户型，面积，朝向等基本信息。所以，一个经纪人一旦录入这个房子，别的经纪人就不能再录入了。而且，房子除了唯一性，还有真实在售的原则，才属于真房源。也就是每隔多久，经纪人就得和业主通一次电话，告诉他一下房子的情况，这就是经纪人平时的维护房源作业。

　　这上面的信息都需要经纪人去和业主确认的，比如满5年唯一一套的话，对于购房者可以满足免交个税。对于真实房源。这方面链家还是做的可以的。如果有假房源。或者房源信息不正确。经纪人都是会被平台惩罚的。

　　在贝壳平台成交该套房子，平台收入的佣金转化业绩40%是房源端的经纪人拿取，60%的成交客源的中介拿取。

　　4.1为什么中介的离职率这么恐怖？这个行业的离职率，基本每个月5%左右，去年的数据。每个月公司招到几百个人，有几百个人要走。去年9月份招了500多少，走了500多人，净人员流失率还50多个。整个公司经纪人流失率为5.9%，就一个月的时间，所以一年算下来，有50%以上的经纪人会走，残酷吧，只要你不开单，你的生活喝水都是喝不起，但是开单又概率小得可怜。

　　但是公司又希望这个公司的人员学历拿得出手，比如北京上海的员工本科学历及以上，已经达到50%多了。

　　（很多我的同事，每个月其实就是领3000元的保障薪，靠着倒腾信用卡过日子）

　　先上一张深圳3月份的网签数据，（普及一个知识，买房子到政府那边登记，叫做网签）>

　　3月份深圳的楼市算是近一两年比较好的，而且有各种炒作暴涨的文章，刚需也在这时捉紧入场，造成了3月份的成交比较活跃这一现象。

　　新房:1.开发商自己的渠道，如开发商的自己售楼部2.开发商的网上渠道（如恒大的恒房通）。3.中介带客户去买新房。

　　各种渠道的占比，这个没有数据统计，反正我没有卖过新房就对了，带过客户去看，不过人家没有看上。

　　二手房：1：中介成交，这个应该是占主导的，毕竟是中介提供了信息服务，客户买二手房百乐博，没有中介很难看到几套房子的。2.业主自行成交，这个占比少，业主会通过58同城，或者亲戚之间的成交。

　　众所周知，几乎任何一家中介公司都是奉行0底薪制度的，不开单意味着没有业绩，也就没有收入。

　　做中介之前，都会要求在中介协会考个中介证。根据深房中协统计，8月份我市星级经纪人员50561人，环比7月份的51646人，下滑2.1%，总体上看还算平稳，但从月度走势分析，今年1至8月份，除年初1月份春节与2月份疫情停工期间，星级经纪人员数量总体处于相对低位外，随着复工复产的推进，从3月份开始（5月份星级经纪人员的下滑，主要因星级经纪人员的星级周期集中到期，需办理续期存在一定空档期所致，为结构性因素）至7月份，我市星级经纪人员总体保持稳中有升的态势（见下图）

　　并且有些中介没有在上面的统计中，如到期没续期的，或者根本没有考证的。所以，深圳的一线万+人以上，而且考虑到，开发商的新房销售人员，不在这统计之中，所以深圳的中介或间接从事房地产销售的人数在十万以上的。

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　　本周（10.5-10.11）二手房网签955套（并且包含自助网签），自助网签就是没有通过中介机构的，业主和买家，或者业主和自己亲戚朋友直接的买卖。

　　链家总计有8604人的一线单，你品。。这概率。当然这是一周的数据，一年有52周这样子。46单/8604人=0.46再乘以52周=0.92。

　　所以，我有的中介同事，已经娶老婆生孩子，每个月还得靠信用卡给孩子买奶粉。

　　而且按贝壳的机制，成交越多的人，获得平台（潜在客户）的流量越大。新入职的，啥也没有

　　当然，公司和你领导。一定会跟你宣传百万经纪人，只要你疯狂努力，一天打1000个骚扰电话，一定会有客户的。我也认识不少百万年薪的中介。但请理解什么是幸存者偏差。

　　而中介公司，不断招聘员工，员工的增加投入的劳动力，并不能传导为更高的效益。或者说，这个在一定的边界效益下，到底一直无限接近的极值。

　　但是这个机制有一个很不好的地方，一旦有个经纪人录上一套房子，业主都会被电话轰炸一番，因为每个人都想要房子的角色。以期成交了自己能分一杯羹。

　　链家通过庞大的经纪人队伍，通过数量扩大经纪人的交际范围，认识更多客户和业主，产生撮合房产交易，最终形成佣金，也就是公司的营收。

　　按一个房产交易的周期，一个经纪人一个月帮助客户交易5-10套房子都是有这个工作时间和精力的，但为什么很多经纪人一年都不开一单，因为时间和精力都花在和寻找客户上了。

　　你想象一下，一个连底薪都不愿意给的行业（人均能创造的收益是很低的）怎么会没有内卷问题。

　　所以，最后无论谁开单，都是会给公司创造利润。那怕级别最高的员工，开一单，也拿不走60%不到的佣金，剩下的那就是公司的。

　　但链家一直都没有做员工招聘与前期培训的成本平衡，所以很多人是抱着进去混3个月底薪就滚的态度。你有张良计，我有诸葛亮，来啊，互相伤害啊。链家想坑你为它造血，你想坑它前三个月的底薪。所以我建议找不到工作的，就去链家混3个月的底薪，混完就走，如果觉得合适再留下。

　　你就算是去混底薪，3个月，你都为贝壳找房注册了N个账号拉新，做什么VR数据之流的。参考拼夕夕的拉新，这拉新的价格也不贵，只不过是换成工资给了你而已。

　　卖掉一套500万的房子，假设收到2%的佣金，也就是10万。别急，这是公司，同事要和你分的，扣除15%的贝壳平台费用，剩下8.5万，按照ACN分边制度

　　房源端那边吃40%，还有同事可能跟你合作了，还有业绩分边制度（同组要分给自己的组员），剩下40%是自己的，也就是31000的业绩而已，这时候公司还要和你分。按照你的级别A1-A10级别（30%-70%），最低A130%提成的9300，最高也就70%，21700，这才是你到手的工资。

　　中介的其它收入呢？等同于0，节假日比如中秋端午这种，一只月饼，一块粽子都不会发给你。酷暑的时候，公司给的高温补贴就一箱饮料，是全店的人分。一人最多分一两瓶。连五险一金，都全从你自己的工资里扣的。店里的团建活动，要么是AA制，要么是店长的收入比较高，店长掏的钱。公司是不会为你们付出一毛钱的。节假日连一份小礼物的问候都没有，我入职别的的公司，基本什么重大节假日，都有小礼物，但链家是没有的。

　　有些逗比，还说，不给底薪是锻炼人，给优秀的人留下。这类人，脑袋就是被驴夹扁了。一个行业，连员工的基础保障都给不出，这个行业的效率和人均产出，是多么的惨？你想象过吗。

　　你爸妈辛辛苦苦送你读个大学，你去个要点知识的行业行吗？在深圳这种大城市，本科什么都不是，但是你可以去西部做个老师啊。去西部的企业，本科总还是算是有点文化的。

　　其实链家和经纪人，更像是一种合作关系，不像是公司与员工的关系。链家只是提供一个平台，一个办公的场所给经纪人去作业，其它的公司都不管。

　　其实我觉得链家可以搞全民经纪人，只要随便培训一下，就可以挂职在链家，主要有房产交易，就可以变身经纪人。这类经纪人都不用给底薪。

　　任何一个深耕社区的经纪人，都不如小区里的大妈熟悉本小区的房源吧？谁家要卖房，谁家的房子要出租，那些大妈肯定都知道。链家可以组织培训一下，让大妈知道这些房子了，就放进链家的系统，房子成交了，就给大妈一部分佣金。我觉得这样操作，就可以实现小区的全覆盖了，还请啥本科生经纪人。

　　但是平时链家，屁事很多，每周都是带看量，电话量，房源量，VR量，还要邀请多少人注册贝壳App，那些打鸡血会议，开了一个又一个，都是打鸡血的。像只陀螺一样转个不停，烦得要死。

　　每个月都要拉新（邀请多少个人注册贝壳找房app，如果不懂是什么意思，参考你的朋友邀请你拼多多砍单），VR带看，邀请使用贝壳app的人，听经纪人在线讲房子。然后公司就会对外称，我们完成了多少千万次的VR带看。

　　反正经纪人的朋友家里的手机号码，都被拉来使用这种玩意了，而且还产生了职业的卖号码玩意，一个号码6-8元帮忙注册贝壳找房app，帮忙做一个VR带看，4元。如果任何要求多的区域，经纪人每个月在这方面得花100元帮忙公司做这些假数据。

　　贝壳已经在美股上市，所发布的报表有审计师核算过，所以我们的可以拿这里来推算。在2019年，全国链家有经纪人124880人，贝壳找房支付了194.44亿元作为经纪人的佣金。大约平均到每个人的头上是15万元+。别急，这不是经纪人的收入，这只是业绩。按深圳链家的提成30%-70%，如果按平均业绩来计算，最低5万元，最高10万元。实际情况肯定不会这样，因为属于销售性质的工种，提倡的是多劳多得。所以，经纪人之间的收入方差是很大的。提成之外的这部分佣金，还得发链家的职能部门的工资，毕竟他们是不参与一线业务。他们得靠经纪人产生的收益养着，管理层从店长开始，这一部分的人就不参与业务了。全国就有7000+个店长，到总监等等，也是要养这一部分人滴、

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　　链家所说的4.0时代的经纪人，具有高学历，高专业度，高职业素养，和高社区参与度。

　　最近近都在讨论内卷的事，如果你真想体验一下什么叫做内卷，那么请你来中介行业体验一下。

　　比如你所在的区域有100套房子出售，一个月成交10套，但是并不会因为你的努力电销，获得一套房子，这个就变成101套房子，而是总量还是100套，只不过你的同事能拿房子的少一套而已，开单同样如此，但是这个关系里的变量，也就是经纪人可以无限多，公司就是让你们疯狂内卷，让你们稍微松懈，就是0收入，那你们像扫地机一样，刮干小区的每一个角落，去寻找房源，客源。

　　如图所示，区域中的小区，是本门店能维护的小区，房子。超过区域的地方的房子，与本门店就没有关系了，你维护不到，。这个区域中，一般都有几家链家的店铺，N家德佑，览众等等

　　所以，在链家，有一个平时的工作作业称之为洗盘，就是拿到小区业主的手机号码，逐一打电话给他们，问他们的房子租不租，卖不卖？其实就是干一些电话骚扰的事，明明在小区门口就有中介的门店。业主要卖房子，很容易就能找到中介。

　　一个小区，有1000套房子（1000套房子的小区已经属于中大型的小区了），能有100套放出来租售就不错了，按链家的规则，每个经纪人最多能维护50套房子，其实2-3个经纪人就能完成这个任务了。但是，不会是2-3个经纪人的，同一门店，就有20-30个，大一点的店甚至40-50个经纪人。而且在这个区域内，还有几家链家，还有众多的加盟品牌。一个大区内，少说也有几百个贝壳平台的经纪人。

　　但是能出租出售的房子，一定不会因为经纪多而变多，所以内卷化问题应运而生。

　　平时很讨厌打电话骚扰业主，因为那是很吃力不讨好的事。平时在门店值班，有个想卖房子的业主上门，店里的同事因为是谁拿的房子而大打出手的事，也不是没有。因为一套房子，对于经纪人来说，是获取客户的资源啊，成交了有佣金啊。

　　按照链家真房源的标准，在链家的大数据系统中，每个地区中的小区中的楼栋，房号都有固定的编码的。链家的大数据能知道这个房子基本信息，户型，面积，朝向等基本信息。所以，一个经纪人一旦录入这个房子，别的经纪人就不能再录入了。而且，房子除了唯一性，还有真实在售的原则，才属于真房源。也就是每隔多久，经纪人就得和业主通一次电话，告诉他一下房子的情况，这就是经纪人平时的维护房源作业。

　　下图所示的，就是链家的大数据系统中，包含的房源信息，在有链家入住的城市，每一个合法的商品房小区，链家都有这样的数据。所以，一个城市有多少商品房，有多少面积，链家是统计得很清楚的。

　　在链家中，少有经纪人能维护50套房子的，大多数经纪人只有少数的维护几套房子，而且是业主并不想出售的那种，价格放得老高。平时不配合看房子。

　　其实我不懂做销售公司的高层有没有想明白一个问题，拼命的招聘本科生而很少会愿意留在本公司发展的原因是什么？

　　其实那怕最垃圾的三本大学，高考也是考了400分才能上吧，那么，这些人，肯定是掌握了掌握了义务教育阶段的基础知识和一定的思维能力的。

　　而中介行业，所需要的技能和知识，真不是一个本科生学不会的。你跟我讲销售有多少大学问，那其实都是一些小聪明，小把戏。真正把他们逼走的，是连每个月基本生活的工资都没有。时代变了，不要来是拿年轻人不努力，不能吃苦来说事。其实现在的90后处于生命最旺盛的时期，线后么。

　　最根本的原因，还是任何的销售公司，都有一种躺醒的想法。很简单的线性思维，只要我们的门店开得多，我们的经纪人够多，我们就能提高市场的占有率，我们公司才能赚得更多。

　　你对于公司，只不过是一张燃烧的纸，给公司带来了光和热，用过之后，就随风吹走。

　　买房者关心的问题，到底应该如何选择中介的问题。不黑不吹，中介确实为房产买卖双方提供了交易的桥梁。对于买卖双方都具有缩短时间，安全交易的功能。链家的经纪人在行业中肯定是王牌，像我这种佛性经纪人，买不买也无所谓，我也不在乎开单赚那点佣金。

　　基于我上面的商业分析，中介必须要成交，才有收入。所以1.中介在带看的过程中，绝对不会存在唔房的问题。他尽可能带你看性价比最高最好的房子，你才可能下手。2.价格的问题，其实在贝壳平台上挂的房子，卖多少钱都是业主叫中介放的。按中国人讨价还价的习惯，多少会留一点空间。价格的话，长期看，你要判定房子的涨跌，值不值得入手。短期看，该房子的历史成交价，最主要参考近一年的。以及和该房子类似的小区的，看看价格是不是虚高还是正常。小原因，还要看业主的心态，着不着急出售，这个是小几万的空间。3.中介费的问题，正规的连锁中介，最低不可能低于1%。当然某些家的要高那么一点点，这个看自己的情况来选择。4.安全的问题，只要是正规连锁的中介，问题应该都不大，业务员都会按照公司你要求去做，如果真的出了问题，理赔起来也容易点。5.中介业务员能力，其实大品牌的中介能力都差不多。没多大技术含量的活。

　　链家的服务怎么样呢？其实链家能提供的服务，大品牌的中介公司都没有问题。链家的经纪人学历总体最高，而且链家对于客户是很跪舔的，只要收到客户的投诉，都是经纪人的错，轻则处罚，重则开除。

　　但是经纪人，他本身就是销售，他是0底薪的，他的收入就来源于客户买房付的佣金赚钱。所以，经纪人能提供给你多好的服务？不当面骂你娘就是素质极好了。

　　但链家基本能保证，不吃你的差价，真房源等等。如果交易真出了问题，链家的售后保障也多一些。

　　链家认为，高学历、高专业度、良好价值观和高社区参与度是新型社区专家的标准，也是新一代经纪人的画像。我来解释一下，这些潜在话语。

　　意思就是，和小区的业主尽可能多的认识，等他们有房子出售或者出租，他们就能联系到你，等经纪人把他的房子，放到贝壳找房app去出售出租。所以刚开始入职的经纪人，就是——电销。打电话把你所在区域的业主，都打一遍，问他要不要卖房子，出租房子，买房子之类的。

　　这个行业，一旦你老了，内卷不下去了，你就立刻被淘汰，所谓的专业性，只要学习一个月，干几年和干几个月的经纪人，都懂。在30-40岁失业是很可怕的，可能已经到了上有老，下有小的阶段。这个行业的上升途径很有限，做经纪人，那你大概率就是一直混迹于底层的经纪人。因为很多应届生私信问我，到底合不合适这个行业。我来总结一下：

　　1.如果自己的学的专业能展示一技之长的，比如能做医生，工程类的理科的，这种行业做的时间越久，收入越高的，大可不必来中介这行前途未卜的玩意。

　　如果学的是坑爹专业的，比如什么市场影响，经济管理之类的大坑，出来后根本找不到工作的专业，那么可以先来中介这块过度一下。看看自己合不合适，不合适马上走人。

　　2.有志于教师，公务员之类的，并且确信自己能上车的，真的不要来中介这行。左辉在今年贝壳两周年上也讲过，从贝壳统计的数据来看全国的经纪人平均年收入都不到5万块，平均成每个月也就4000元，而且平均了高收入的群体。所以可能很多经纪人就3000-4000一个月，所以呢，很多行业的收入都能达到这个水平。又何必来选择一个风吹日晒，低三下四的工作呢

　　3.自己性格内向的，不要来。中介需要很强的打交道的能力，要接触的人很多，性格内向绝对做不了。

　　4.身体不好的不要来，中介是一门体力活，一天2-3万步，那都是日常的基操而已。年底来个什么业绩大冲刺，让你一个月不休息，也是正常。身体多病的，肯定受不了这折磨。再辣鸡的996企业，也会一月给你休4天吧。

　　2，诱导还没入职，或者领着3000元保障薪的员工，不要放弃，这行是有高收入的。

　　如果，有朋友坚信自己能在这个内卷的制度下，竞争获胜，那么我建议去链家尝试。开单很难，赚钱很难，能挣百万一年的中介更是少之又少，所以入行之前，要保持一份理性的心态。

　　希望私信我的宝宝，认真先看完文章里写的东西，很多人问我的问题，都是文章里有答案的，还要私信问我一遍。

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