横跨上海房地产营销与传媒两大领域，一线年，主攻市场、策略、推广。房地产百家讲坛卓越讲师，十个知名房产专栏特约撰稿人。

　　2024年1月13日周六，上海楼市突发新政：继临港和金山之后，奉贤和青浦也“有条件地”取消外来人口的单身限购，社保3年即可买房。

　　从舆论反响来看：这次除了地产媒体和新房销售还在叫嚣重大利好，房产中介以及自媒体都淡定得很！

　　那么，既然临港无效、金山无效，奉贤和青浦为什么还要“踏进同一条河流”？

　　一直持有一个观点：不要低估管理层的智慧，他们比购房者甚至绝大多数的从业者要高明得多，当然这个高明的所指是多方面的。业内在“临港放松限购无效、金山放松限购无效”之后，想要的救市政策已经不仅仅满足于“五大新城放松限购”了，于是口嗨式地叫嚣全域放开限购“随便买”甚至迫不及待地喊出了“买房送蓝印户口”的所谓一步到位。但正所谓决定脑袋，从业者想要的就是楼市【昨日再来】，但管理层要通盘考虑：从“站位”到行业，目标导向是平稳而非【昨日再来】，毕竟中国的房地产进入成年时代，“家长”意识到不能在“囡囡要什么就买什么了”，只是囡囡还当自己是囡囡！

　　今年是2月份过年，从上一个“降首付降利率放宽普通住宅标准”的大招颁布于2023年12月14日，距离春节有两个月，当时的判断就是——

　　如果“1214新政”有效，那么一路沿袭到春节，大家太平过年，反之则还需要嵌入一个小招来应付“垃圾时间”；

　　“1214新政”不可谓不厉害，至少从二手房市场的流通促进来说是有效的，但事实上好像也没有事实促进去年第12批次和今年第1批次新房的效用，

　　但救市的核心是救新房，所以再给奉贤青浦松绑，看看能不能激发一些“拿着年终奖换个上海产证回家过年”的刚需消费；

　　如果循着部分从业者的信口开河，在“1214新政”满月之际再接再厉放出全域限购取消或者蓝印户口之类的更大招，

　　楼市短期“万一过热”那么这年还过不过了？难道营造第四年“就地过年”倡议么？！何况如此连续猛药是不是承认“1214新政”的失败呢？！

　　前有上一次药效有限，后有下一批猛药未到的空窗期，来个不痛不痒续命交差，或是最保险最不会被诟病的“少做少错”。

　　诚然，也相信那句“上海楼市只要肯救，总归救得起来的”，毕竟从救市工具箱里，的确还有N多大家伙昭然若揭：全上海放开限购随便买、买房退税、房产税承诺“押后再审”、买房和落户绑定等等不胜枚举。但是，“会不会（放大招）”是一码事，“什么时候放”又是另一码事，坊间的越俎代庖里，不仅不懂得换位思考，而且站在对等立场“谁举证谁主张”，毕竟承担市场有效与否和（向上）承担管理风险的不是地产媒体，也不是从业者。今天的楼市冷热不均里，“热的”还是市中心高价盘，就算认筹量不再爆表但因为倒挂依旧存在，需求（就算减少）但依旧存在，目标客群的购买力依旧存在，所以在成就买卖的两大条件：愿意买&买得起，至少后者是现成的。倒是“冷的”更棘手：看起来相对便宜，看起来受众更宽泛，但因为占总量80%的购房者或许只有20%的有限购买力，他们对于价格（特别是价格下跌）的高度敏感，外环外五大新城的成功启动与否，其实更是本轮上海救市的核心问题。

　　就像前些天盛传的“煤老板组团抄底上海楼市”一样，抛开媒体故意不说的“价格大幅下降凸显性价比”之外，购买力是现成的，自然对长期持有和价格承受有远期考量，不因一时之变而心生焦虑。

　　上海救市的核心是保土拍，保土拍的核心是救新房，救新房的终端是刺激刚需，刺激刚需的针对是五大新城，所以临港无效金山无效，那就再把奉贤和青浦拿出来试试！

　　和之前“奉贤即将放松限购”早已沸沸扬扬所不同，“113新政”中加入了青浦算是出乎大多数人的意料之外，但仔细想想青浦的“被加入救市购物车”也情有可原：

　　2、悬念要有但又不能太过“反骨”，青浦和奉贤算是同一LEVEL不过分；

　　4、只要度过春节前后的“垃圾时间”，有效最好无效交差，一切等三月再战。

　　好了，回过头来就事论事地看一下“113新政”吧：“据官方信息平台披露，凡在上海缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与区域内的用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并符合单位条件之一、个人条件之一的，可购买1套住房，购房资格由居民家庭调整为个人”。其实从业者都懂都熟稔，所谓的门槛其实都不真实存在，或者说都可以找到“抄近路”或“绕道走”的途径，这在行业一线都是心知肚明，甚至在限购严格的那些年里，绿色通道其实一直存在，而且是以产业链的方式——名正言顺。这也是之前关于上海限购放开万能论的驳斥理由，因为“想买的一直可以买”，这个就别矫情了。那么新刚需，面对政策友好的氛围之下，看看他们买不买？如果还是观望，那么就要探究一下深层次的原因了。

　　但大致诉求和冷暖是基本相同的：风貌差不多、房价差不多、配套差不多、规划差不多、人群差不多、倒挂差不多，甚至观望理由也差不多——担心房价进一步下跌！

　　在政策足够友好的基本面之下，项目之间的竞争就看项目如何尽人事了，毕竟虽然总体上来看外环外或五大新城都很难卖，但在过去一年甚至2023年越来越乏力的第四季度，“日光”的外环外新盘还是有，所以躺平理由不充分。

　　“外环外、五大新城、刚需自住、外来单身、怕价格跌”这五个关键词叠加在一起，解决之道无非两处：购房者在评估自身之于上海的未来规划、发展、就业和收入方面，

　　对自己有上限展望之外，还要有下限“容忍线”，即在自己可以承受的价格区间之外，再设置一个“自己认为风险讲到最低的心理价格”，当然这是主观的并不能完全抵御市场。

　　房企能做的是什么？除了老三篇的保交付、保质量、保“活着”之外，是否可以在营销方面制定适度的优惠或保价，并将其和政府目前和未来力推的保障（租赁）房挂钩，尽可能帮购房者把后顾之忧降到最低。

　　2024年上海楼市的第一个动作“113新政”低调而来，尽管面对或背负着“食之无味弃之可惜”的冷眼，但站在出台方的立场也可以理解。

　　一方面是是否激发年终奖效应，抑或“113新政”能否和之前的“1214新政”产生隔空的化学反应？尽管从牌面上看两者各有侧重百乐博。

　　压垮骆驼的最后一根稻草，在“摆放稻草”时候断不能提前认定其决定性，反之成功激发的前夜，也未必能提前判断，一切都是马后炮。

　　所以，抱着“不抱希望”的淡定，走着瞧，“113新政之后”楼市等着过年了。