十几年前就从事房地产行业，并作为某中介公司在该省的第一批员工谈买房心得，句句是精华！

　　当年房价大约也就3000元左右，做的好的中介，一个月下来也就成交两三套房产，都还是中小户型，总价不过几十万，提成算下来，能有四五千都算高薪了。

　　远远比不过现在，一套房动辄7位数，一个月一套，提成已过万，现在房产中介的日子比过去好过的太多。

　　但是从事房产中介不长的一段时间，却为我今后在房地产领域的投资打下了坚实的基础。

　　最开始，我在做中介的时候，就发现有一群专门买卖二手房的人，我们这边叫做—提篮子，还有些地区叫做—房虫子。

　　首先花一笔钱以合适或者较低的价格买入一套房子；然后做略微整理，甚至是简单装修，放一整子就放给中介，加价卖出去。

　　一般来说，大约利润在15%左右，有时高有时低但从未亏损过。大约一年能周转4次左右，也就是一个季度能买卖一次。算下来，一年基本上也有50%左右的利润。

　　后来，这种玩法升级了，加入杠杆操作，衍生出两种路线。一种是用按揭或者抵押买入一套，付出仅仅只有首付，利润却是房价的15%。虽然这种方式周转率会下降，但是杠杆高，最终利润还是非常可观的。

　　另外一种是付定金+公证的方式，用较少的定金签下合同。然后同房东去公证，约定一个最迟付尾款的时间。在这个时间段内，以较低的利润抓紧卖掉，提高周转率；而且杠杆比例更大，往往10万块就能撬动80万左右的房子，一两个月内卖出，能拿到近10万的利润。

　　在那个时候专门做相关业务，案例看多了就发现里面学问很深，当时和资深投资者聊天学习，收获颇大。在十多年前，我就在内心种下一颗种子—房产按揭。

　　虽然现在大家对按揭熟悉的不得了，但是在十多年前，在我们这个二三线城市，大量买房者是不熟悉、不了解，甚至是抗拒按揭的。

　　我那时，身边同龄人买房比较少，就算买了房也尽量不按揭；长辈买房更是不用按揭贷款的。因为总想着买一套房子，一家人住里面，还欠着银行几十万，每个月还要用工资的一部分去还款，内心是不发接受的。

　　可是，我通过长期观察与了解，发现按揭是一个非常好的工具，能有效提升资金使用率。本来自己资金只可以买一套房的，通过按揭可以买两三套房，而且定金+公证的方式，能更快加速周转。

　　开始，和那批投资者天天研究，就陆续有了直观而且确切的感受；后来，我们几个小伙弄了一笔初始资金，开始了这样的投资。

　　由于当时我是第一批房产中介员工，加上本身比较爱学习，爱学习爱到哪种程度呢？我印象深刻的是，当时有本杂志叫做《红地产》巨贵，几十块一本，加上我们当地卖这个杂志的很少，我专门找了一个邮局去订。先给钱，然后杂志到了再去取，那时候可以看到全国的房地产发展情况。

　　所以，一直不断的学习。我还自学风水，哇塞，找我买房的我还免费给他看风水，什么煞什么煞的，讲的乌拉乌拉的；找我卖房的，我也从格局、朝向上找到独特的卖点。

　　现在想想，那段时间真实勤奋，勤奋到哪种程度呢？我们出去找房子，都是骑小电驴，等红灯要停下来，有一只脚要撑地，一天下着小雨，我等红灯把脚撑地时，感觉脚下一整凉意，抬脚一看赫然发现鞋底有一个拳头大的洞，哇塞！硬生生把鞋底摩穿了......

　　就是这样比较认真的态度，慢慢的到我这里来的买家和卖家的信息就逐渐多起来了，加上赚了钱，一般都比较愿意分享；后来，即使不出去，信息都会自动过来，还可以做一些筛选。

　　因为当时同批的朋友都有了自己的中介品牌，做的也还不错；加上这几年的房地产发展，利润也相当可观。

　　可是当时的经历给了我极大的帮助，我这十多年来，没有一套房子是全款，全部都是有贷款。这就是当时那群投资者给我带来的东西，我一路坚持下来了，现在回头看看，如果全是全款的花，我的房子肯定比现在要少的多。

　　可是，是不是房产投资就抓住按揭这一点，就够了呢？我想，还有些其他的东西。

　　当年，我认识一位温州炒房团的成员，他在温州的实业是做外贸的，就是那种小手提袋，产业也挺大的。

　　他来的时候有套房子给我做了独家代理，我全权负责帮他卖，钥匙都放在我手上。我印象中，他给我一个底价，超出部分，还有分红。

　　后来，我就帮他卖了。他飞来我们这里签合同，我印象深刻极了，他一来就感谢我，拼命握手说：我在全国都有投资房产，大部份都是赚钱的，就在你们这个城市没赚到钱。我看了他的合同，买了两三年了，硬是没赚到什么钱就卖了。

　　当时，我就问他，你怎么不干脆再等等啊，以后肯定会涨的，会赚钱的啊~他说，没有精力来照顾这边的房子，处理掉算了，把钱拿到其他地方去投资。

　　我当时就记下来了，这对我以后的影响很大。就是—不熟悉的城市，不投房地产。

　　当年他来到我们这儿的时候，就是跟着温州炒房团来的，买了就没管理，熬了几年就卖掉了。最后投资收益很一般。我后来就想着这个事情，作为熟悉本地情况的人，我就不会买那个小区。因为，地势偏远，品质也一般般。

　　在这十几年里，我就发现我身边好多人，都没有考虑到这一点。在海南房地产热的时候都跑去海南那边的度假房，还是期房、毛坯！结果，后来交房要飞过去，装修要待很久，那边的环境同买房时的规划，已经有很大的不同了。

　　关于度假房—我个人是不会投资度假房，要买度假房，我就会纯粹当成消费，和投资一点不挂钩！

　　我认为还有就是—倘若这个房产，你是做投资打算的话，一定要有出租安排。购入价和租金要按照自己能承受的比例。

　　这一点，目前来看是最受争议的一点。因为，按照这个逻辑，北上广深，无论无何是没有办法投资的。一千万的房产，往往一年租金不到30万，也就是不到3%的年收益率，怎么买？

　　也是温州炒房团的事。当年，在温州有个投资者，一下子按揭了好几十套房子。那个时候，按揭没有限制，首付三四成，可以按揭很多套。

　　他们全家就这么按揭，持有很多很多房产。但是，他们有非常明确的是短期持有，涨价就卖，不打算收租。所以，这几十套房子都是空置的。但是，账面财富再不断的上涨。

　　原因很简单，他赌房价一直涨！所以百乐博，除了留下一笔流动资金，供几个月的房贷和自己的开销之外，全部高杠杆购入房产。重点是没有出租，因为组不起价，干脆全部不租。

　　好了，肯定有人问，这位朋友持有这么多房产，就算开始暴跌，卖掉几套不就可以了吗？一来，每月还贷就减少了；二来，流动资金多了，撑一下就过去了！

　　我们也是在经历这次股灾以及熔断之后才有了感觉—在中国这种几乎不存在流动性问题的股市，还是会有卖不出去的时候。当年也是这样，要知道房价这个东西，一旦下跌，尤其是大批量大幅度下跌的时候（价量齐跌），就会出现持币观望的情况。这种情况最吓人！

　　因为会引起恶性循环，暴跌——持币观望——房东迫于压力，再降价——又引起更大的下跌——之前买入接盘的人，转瞬损失几十万，后悔不迭——准备买房的人一看这个情况，更不敢买——房东压力更大，更加降价——再一次循环！

　　当时，这位投资者就面临这种情况。撑不过去了，民间借贷了一笔钱。还是没撑过去。最后，全部身家都亏光光。

　　我听闻这个事情的时候，特别震撼！因为，这个投资者亏光光的数额对我来说，就是一笔天文数字。所以，我内心对这个事情是极度敏感的。

　　后来，我买房子都基本遵循——贷款尽可能多，年限尽可能顶格。让我每个月的还款额尽一切办法变少，哪怕总额要还更多钱。然后，在每个月还款额度较小的前提下，好好装修处理好房产，以合适的价格出租。

　　基本上，我现在持有的房产，距离当时的买家，大约能到8%左右的回报。就是100万左右的房产，一年能有8万左右的租金。然后，房租每年递增5%-8%左右。

　　我尝试下来这样的方式，一般来说，就没有什么还款压力。于此同时，还保证要有足够的现金流和其他收入。换句话说，即便房价暴跌，我也能撑很久，等到黎明的到来。在这种条件下，我才会买如房产。

　　好了，问题来了！这样的条件，每个人都想要。但是，很多地方达不到啊，怎么破？

　　破不了......不是开玩笑，是真的破不了。碰到这样的情况，我就会选择不买。如果是自己住的话，也就是所谓的刚需，那没办法；但是，如果是投资，我是不会买的。所以，北上广深现在的租售比，我是不会买入投资的。哪怕接下来翻倍，翻几倍我都不会买。钱，是赚不完的；但是，能亏完......

　　我们买房子，都是等待、寻找，找到合适的目标，能够到到上述条件，就买入。一买就尽自己能力多一点。然后，老老实实出租，老老实实交房贷。等待最终资产上涨！

　　真正难能可贵的事情是，很早知道一些适合自己的原则，然后用后续的时间去坚持这些原则！

　　还有一个要点就是上述条件满足了，留意了；之后还注意的地方——社区的选择。

　　关于这一点，曹仁超有本书有详细记录，我个人当年看后在后续的十多年里，坚持这么做。目前来看，回报是很可观的。

　　我记得，当年我们这里有一个超级大盘，叫做XX世纪城。里面可能有成千上万户，我之前在北京天津也见识过这种超级大盘。当时开盘的时候，也是来着云集。我看了之后，我就劝我朋友不要买，因为这种超级大盘，在未来的管理上，会出现很大的隐患，会有很多问题。

　　首先，楼盘太大，意味着租户会很多，来源也就比较庞杂；那么，管理起来，就会很头痛。后来，事实证明，的确如此；大量的传销人员、小公司等等，租到这个小区。结果，住里面的就很郁闷了，每天听到隔壁——要不要成功？要！！！感恩的心，感恩有你......

　　由于这样的情况一旦开始就很难结束；从而导致里面的自住者开始逃离；或卖或租，比着卖比着租，价格很难上去。最终收益大打折扣。再或者物业管理跟不上；尤其是，在有些地区有些物业有些离职人员对小区环境十分熟悉，作为薄弱环节，从而.......

　　最后，小区过大，出意外的事情特别多，一些意外情况发生是由全体小区业主承担后果，这就很尴尬了！

　　所以，当时我没有买这个这小区，我用更贵的单价买了一个更小，较好的小区，总共几百户，几栋楼；目前来看，涨幅和租金早己甩了那个楼盘几条街了！

　　归根结底，房子这个东西，是和股票不一样的！房子和每天生活，里面人的生命质量挂钩的。那么自然环境与人文环境就决定了房子的价值。

　　其实，房子本身的质量和装修，再我的实践中，反倒体现的并不明显。我之前听闻一种说法，房产取决于三点——地段、地段、地段。我个人认为：对也不对！说其不对，在于现在的交通、地段不是太重要，尤其是未来工作模式的改变。说其对也对，因为，地段有将上述条件包含在内了！

　　不过，以我自己来说，我还是认为，千金择屋，万金择邻。我个人会比较看重社区，也就是看重人文环境多一点！

　　土地是国家的（房东的角度），房子是房东的（租户的角度），但是生活是自己的！

　　原因很简单，说出来不怕大家笑话。因为我大学专业是——电子商务.......我研究电子商务的时候，还没有淘宝，只有一个叫做易趣的网站......

　　所以，至今为止，我从来不买商铺。但是，不可否认，依旧有很多人再上铺上赚了很多钱。早两年，也不知道从哪里出来一种营销方式，叫做“一铺养三代”。

　　我真是瞠目结舌，这是怎么弄出来的？谁想出来的？商铺本来就40的年限，谁家三代人就40年寿命？还有，中华人民共和国成立，还不能走完三代人，对吧~

　　其次，我在实践中发现商铺在期房的时候，买错的概率是很高的。住宅，写字楼，层数不同，朝向不同，基本上价格不会相差太大。但是，商铺稍稍差一个位置，或者朝向、格局稍稍差一点，最终价格和租金的影响会非常非常大。所以，这种容错非常小的投资，我自己是不会碰的。

　　我们这里有人买了X达的商铺。欲哭无泪，商铺长期租不出去，结果门前空地被用来停车，这一停车就更加租不出去了。好家伙！一个商铺好几千万，一年一分钱租金收不到不说，还要交管理费物业费什么的。

　　我个人投资比较喜欢写字楼，还是因为租金的缘故。当然，在实际操作中会被很多人忽略的一点，就是住宅很可能发生风险。

　　因为，住户如果有一些不好的嗜好，不好的朋友等等；往往发生什么意外，会始料不及。我从事中介的时候，曾经知道有租客租了房子在房子里面发生了意外，那真的很麻烦......写字楼会稍微好一点。

　　比如，租户是什么行业，什么公司，最好选择有护城河的公司当你们的租户，我们和我们的租户都保持了良好的关系。

　　我的经验是，我会选这综合性的写字楼；就是既有写字楼，又有住宅，还有商场。这一点很重要，我在实践中也体会了！

　　早几年，我们这里有一个很有名的写字楼开盘，绿X广场。当时去看，价格也比较高，但是是精装修！我看过之后就认为，楼盘未来不好租。因为。没有配套的住宅，配套商场也只有一个超市。更糟糕的是，对面有个写字楼，配套住宅比写字楼还大，配套商场是万达水准；关键是，价格是绿X广场的7折左右；就隔一条十字路口，不过一两百米左右！

　　于是，果断买入绿X广场对面的写字楼。现在过去好几年了，事实证明，的确如此！

　　绿X广场由于买价贵，房东多开价高；当然，不可否认，绿X广场写字楼的档次看上去很高档。可是，倘若在绿X广场开公司，员工住宿就是一个问题，没地方租宿舍，吃饭只能点外卖或者去对面商场吃；结果，大量写字楼空置，然后，底下的超市也没开。现在整个写字楼就显得很破败了！

　　商业地产有什么特征呢？就是，越旺的地方，人越扎堆；人越扎堆，这个地方就越旺。而绿X广场对面那个写字楼就比较旺，早几天去问闲置率，说是不到10%。我想，这就是写字楼，我个人比较看中的地方了！