进程在过去这些年发展的尤为迅速，各城市围绕新旧中心城区的建设大部分已开发完成，这意味着新楼盘尤其是位于地段较好的将越来越少，二手房交易将会成为今后很长一段时间的主流。
二手房交易大部分依靠房产中介代理完成，房产中介在今后的房屋市场交易中将起到越来越重要的作用。那么，我国的房产中介机构能否以合法、规范、诚信的姿态应对不断增长的二手房交易量，能否达到交易双方的预期信任，给交易双方带来良好的居间服务体验呢？
例如，连锁房产经纪门店在目前南昌市场主要有齐家房产、中环地产、我爱我家、鸿基等，这些占据主流市场的房产中介服务的真实体验感如何，老老实实进行过二手房买卖、出租或承租房屋的委托人最有发言权。依据身边亲朋好友的经历来看，大部分房产中介的代理状况可以说十分不规范，多数在交易完成后让人感觉“难以信赖”，如果将房产中介服务比做一款产品的话，许多人给出的综合评价语则是“不会回购”。
如何在参次不齐的房产中介机构中选择可信赖的中介、如何识别中介的利益偏向、避免合同之外的其它要求，没有经历过二手房交易的很难提前考虑到这些因素。之前听说房产中介乐于依靠“坑蒙拐骗”收取不该收取的费用，或提供不相匹配的服务。
而去年通过家人的一套房屋交易流程，与中介的整个沟通过程，才更加清楚的了解到，房产中介人员是如何想方设法在看似并不复杂的交易过程中，通过改变合同约定达到目的，现将部分过程分享出来，此交易虽不具有典型性，但从中可以看出，即使较为顺利的交易过程，其中掺杂着中介的利益趋向，他们是如何通过识别客户，从而将自己的利益最大化的。
之前认为房产中介的“专业”、“居间”、“负责”，经过这次交易，感觉这些词几乎和本次的房产中介无关，如果你委托中介代理房屋交易事项，房屋标的额越大，中介越容易动心，而买方和卖方就看谁愿意联合中介，一旦一方和中介达成意愿，另一方便会成为利益被损害的对象。
此次二手房交易中我舅舅作为卖方，本来卖方在二手房交易中有更大的主动权，但由于急于出售且过于信任中介，买方不断联合中介想要损害卖方的利益。因此无论你是买方还是卖方，只要交易对方不老实，你都有可能陷入被动的境地。而一旦出现问题，除交易对方的动机之外，更大的可能反而是房产中介人员在收获额外的利益后所起到的关键作用。
这次交易是在去年下半年，我舅舅的房产位于南昌市新区最繁华的地段，经过询问后打算通过就近的中环地产丰和大道店进行交易，考虑中环地产最早在南昌建立，连锁店数量多，且已发展为国内的主要房产经纪品牌，应该是比较规范的。与我舅舅对接的是该店的店长和另一位经纪人，经纪人看似规规矩矩，礼貌待人，对房屋之外的事项不太多问，一直都表现得比较正规和积极，误给我们留下了值得信赖的印象。
这套房屋的挂牌价单价一直低于同小区其它房源，去年出售前，再次询问，中介表示再降十五万可以立马售出，我舅舅由于急于售出，且在外地多年并不十分了解情况，非常信任中介，因此完全认同中介的说法，降价十五万重新挂出，第二天买方便联系上了我舅舅，表示要交定金。提出大幅降价是因为中介想要尽快成交，但总之还是要归于卖方自愿，也无可厚非，只能说此买家比较幸运，但接下来的过程就让人无法接受了。
本来以低于市场价成交，不必说感激之情，起码应当按法律法规和合同流程约定办理即可。但没想到，买方属于得寸进尺型，她认为降价是卖方“好欺负”的表现，之后该不该她出的都想办法让这个“好欺负”的卖方替她承担，而中介便是这个“想办法”的角色，中介的“作用”不应该是白起的，从中介的卖力程度来看，房屋交易价格下降而减少的中介费相对买方给予的回扣应当不算什么。
经纪人在找到利益偏向之后，从始至终，该店店长和对接的经纪人便玩起了“表面一套，背后一套”的操作模式。在收取中介费的环节，店长和经纪人便开始卖力，他们首先告知，中介费在交易中均全由卖方负担，我舅舅一直十分信任中介，不过还是提出了质疑，中介假装很为难的样子，最后勉强答应可以让买方出三分之一，卖方最少三分之二。
从这里你应该可以看出，中介实际并不中介，实际上，它是一个偏向自得利益的代办者，只要任何一方能够给到足够的好处，他们的话术便可以像风向标一样随时转变，甚至可以冒着风险去做违法违规的代办事项。如果一单交易中，卖方十分精明而买方什么都不懂，那对于中介费他们便会告知均由买方承担，如果交易双方都对中介的服务十分不了解，或过度的信任，有的经纪人则会利用其它的方式。
在这次交易中，应该由买方承担的费用有维修基金、土地出让金、公证费等，除了买方用于贷款的相关费用，买方均指使中介想办法让卖方为其买单，那么在这里分享一下土地出让金和所在小区的一项水电改造费，中介是如何逼迫卖方为其缴纳的。
由于这套房是划拨性质的，根据法律规定，买方在交易中需要补缴一笔土地出让金，才能办理新的不动产权证。中介毫无疑问地在这笔土地出让金上打起了主意，继续为买方卖力争取。
中介经纪人实际上非常清楚，土地出让金应由购房人承担，并且该店负责的区域有不少涉及划拨性质需要补缴土地出让金的房产。为了方便，在由中环地产提供的房屋交易合同中，已经默认勾划好了土地出让金由买方缴纳。然而，该店经纪人为了达到应买方要求的个人目的，再次告知我舅舅，土地出让金一般情况下均由卖方承担。
加上之前对于中介对于服务费缴纳的解释，很好的证明了睁眼说瞎话对中环地产的经纪人来说不是什么难事。既然合同签好已生效，但为了让这笔土地出让金转变为由卖方缴纳，他们不得不想出了更荒唐的理由，他们拟定了一份《补充协议》让卖方签，《补充协议》的内容是，《房屋交易合同》由于勾错了，土地出让金转由卖方承担。
从2007年开始，转让房改房、经适房，在予以批准的情况下，就应当补缴土地出让金了，土地出让金是由受让方缴纳的，而不是约定的事项，受让方补缴土地出让金后，可以拿到新的七十年产权不动产证，这也是划拨性质和一般商业房产二手房交易的一大区别。
因此作为中介，如果在双方对有关规定不熟悉的情况下，应当明确告知土地出让金应由买方承担是有法律规定的，并解释合同中为何默认勾划为买方承担费用，中介毕竟是收取了咨询费的，不应当在交易一方不明确的情况下，却以中介自己的利益为出发点，不作任何解释和咨询，想让哪方承担就让哪方承担。
各地还可以对转让房改房补缴土地出让金作更具体的规定，许多城市都有更具体的规定。例如，南昌市在2017年就出台了《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法》，明确了须由购房人到指定银行缴纳土地出让金。2022年土地出让金开始全面转为税务部门统一征收，但并没有改变补缴费用的对象。因此计划购买划拨性质二手房的朋友应当考虑到，需要补缴的土地出让金，不过相对于一般略低于市场价格的划拨房来说，1%的比例还是比较划算的，如果有所考虑，可以尽可能让卖方在房屋总价上优惠一些。
如果说补缴土地出让金可以通过协议让卖方缴纳的话，除非是卖方非常自愿的情况下，但是也不推荐这样操作，因为卖方一般不太可能会自己提出，或很愿意帮买方缴纳土地出让金，即使卖方愿意承担，也相当于卖方愿意减少总价款，还不如直接在房款中降低价格。
大概是因为中介人员考虑到另签一份补充协议至少可以作为以防万一的证据，但实际上这份《补充协议》并不符合规定。中介经纪人其实也是清楚基本的政策规定的，他们让我舅舅支付土地出让金后，付款人却写着买方的名字，如果这份《补充协议》有相当的法律效力，他们何必不按实际缴纳人登记呢？
此时我也明白了，房产中介机构的操作确实与之前想象的正规、合法不同，机构的经办人员会在交易中想方设法为自己获得的额外收益进行操作，而他们提供的咨询和回复也完全见机行事。正如二手房交易中如果有愿意配合的一方，经纪人为达到目的，会尽最大努力为一方争取减少开支，转为由另一方负担；再如，不少大学生租房，房东已经缴纳了部分中介费，而中介机构人员会告知租房的大学生，中介费均由租房者承担，如不缴纳无法实现租房等，大学生往往容易听信，中介人员还会要求大学生直接转账至其个人微信账户等，实际上将大学生缴纳的所谓中介费直接纳入囊中。
在要求卖方为其缴纳土地出让金的过程中，更令人不解的是，在我舅舅还没有为买方补缴土地出让金的时候，买方居然已经拿到了新的七十年不动产证书。而我舅舅在买方已经拿到新的不动产证之后，依然傻傻地为她缴纳了一万多元土地出让金。新的七十年不动产证毫无疑问是在补缴土地出让金后才能取得的，如果不用补缴土地出让金能取得不动产证，那就没有将转让房改房补缴土地价款纳入征收的意义了。
当我直接去南昌市不动产中心询问时，工作人员也表示，划拨性质房屋首次转让交易必须在补缴土地出让金之后才能拿到新的不动产证。可是，中环地产却可以做到，买方即使没有缴纳土地出让金，也可以直接帮买方拿到新的七十年不动产证。那么，卖方在买方已过户，已取得新的不动产证的情况下，再去所谓的“补缴”土地出让金还有什么意义呢？
没办法搞清这其中是怎样操作的，但很有可能的是中环地产的经纪人与不动产中心的工作人员有私下交易，才能得到如此“便利的操作”。因为不动产中心不仅没有做任何审查，也没有按照南昌市出台的规定收取土地出让金。
因此，如果你首次出售划拨性质房屋，买方如果在未补缴土地出让金的情况下已经取得了其名下的不动产证，千万不要傻傻地再为其缴纳所谓的土地出让金了，如果遇到类似的情况，最好可以考虑直接提起诉讼。
另外一项仅几千元的水电改造费，中介又是如何逼迫卖方为买方缴纳的呢？签完购房合同后，所在小区接到通知，今后将进行供水、供电设施改造，使用新的水电管网，每户需使用新管网的缴纳4千元改造费，改造费不是强制缴纳的，如果房屋空置可以不必缴纳。
买方作为今后的户主急于入住，肯定是要缴纳这笔改造费用的，但是由于合同中有约定：“水、电、燃气等初装设备以现状交付……”，所以如果在交付日之前没有开始改造的话（事实上房屋交付完成后管网改造确实还未开始），费用当然是由买方在今后承担的，卖方只能以交付日前的现状进行交付，
那么中介明知房屋的交付是以交付日之前的现状为准，况且，改造好的水电管网也是买方今后使用的，卖方已经用不上了，作为使用新管网的户主缴纳这笔费用也是无争议的，中介也找不到好的说辞，为了利益方的要求，中介不得不使出违约的招数，由于卖方在一开始都是暂存了一万元交房保证金的，最后在结清水电费、物管费，提供达到约定交付标准的房屋，完成房屋交接以后，卖方预存在理房通的一万元交房保证金即可退回。
中介经纪人便想到了这样的办法，该店店长、经纪人联合买方一道，要求卖方必须为其预缴纳水电改造费，否则，买方不点击房屋交接完成后的确认选项，不予退还卖方预存的一万元交房保证金。
交房保证金在合同中的条款写得很清楚，按约定交付房产，到物业办理完过户手续即可退回保证金了，如果有应付费用未付，并超过了保证金数额，才需要另外再付。当时我们已向物业申请了变更，结清了所有的水电费百乐博，房屋的交付状态双方都表示认可。今后的改造费已不属于卖方承担的费用了，以此为由不予退还保证金，明显不符合合同约定。
本来无争议的一项费用，更与交房保证金无关，中介经纪人只需要站在一个中介的立场，拒绝买方的违约要求即可。然而，中介不仅对买方的违约行为不做阻止，反而毫无畏惧地联合买方一道，要求卖方为其缴纳过户以后的其它费用，更以不予退还交房保证金为要挟，对利益方的偏向十分明显。
买方尾款到账后的第3天，该店经纪人又来电谎称合同约定的交付截止期已到，否则面临违约，因为经纪人知道卖方在外地，未处理完，所以提前来电，而实际的交房截止期是收到尾款后的7天内，经纪人谎称即将违约的目的就是如果卖方未仔细查看合同，可以尝试骗取违约金。
利益方的明显违约，中介对违约金只会只字不提，而非利益方，即使没有违约，中介都想方设法要算做违约。通过中介进行的租房或二手房交易，如果不熟悉代理程序和有关规定，对于不确定的事项，要多查阅资料、法律规定，以防入坑；对于不合理的要求，一定要及时拒绝，必要时考虑投诉或诉讼的方式解决。
有时在委托中介的过程中还可能遇到中介经纪人与对方在交易之前是熟人、有利益关系、或经纪人故意隐瞒一些情况等，当经纪人提出一些不合理的要求时要及时发现，或提前告知其隐瞒、违约需要承担的后果。
除以上外，委托人还应当对中介提供的合同多加关注，对于房产中介提供的模版合同，必要的时候可以做一些补充和修改，根据自身的情况适当地对合同进行完善。
房产中介机构提供的《房屋交易/买卖合同》一般对于交易双方来说是比较完善的，大量的交易量、广泛的交易对象、竞争力的对手……这些都要求一份合法合规、经得起考量的房屋交易/出租合同为基础，因为交易双方在交易前默认都是平等的，但交易双方仍然可以根据具体情况做一些补充修改，对违约金可以依情况讨论，或对默认约定的期限做一些宽限。
相反，委托方（房屋交易买卖双方）与中介签订的《中介服务合同》，也是由中介方拟定的，如果委托人提出异议，想要做一些修改，或者同样想通过《补充协议》的方式做修改，中介机构几乎是不可能同意的。因为中介方往往在合同中已将委托方的风险承担责任扩到了最大，如果改变其中的内容，相当于影响和减损了委托方违约可能带来的额外利益，提高了自身的代理风险。
在中环地产提供的房屋交易合同册中，关于委托方与中介方之间的权利义务关系和违约责任的内容分散在三份合同中：分别是《品牌承诺服务告知书》、《中介服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。其中 《品牌承诺服务告知书》主要对交易不成、经纪人吃差价、资金托管风险、过户未一次性办理成功、假房源、房屋漏水等可能出现的问题阐明中介责任；《中介服务合同》主要是中介方的服务事项、委托方的配合事项和同意事项，以及委托方的违约责任；《房屋交易保障服务合同》中的内容部分与《中介服务合同》的内容重合，但对委托方的义务规定更加具体，还有对委托方的付费要求，另外还免除了中介方的一部分责任。
如果仔细阅读和对比这三项合同会发现，在《品牌服务承诺告知书》中，中介方承担的违约责任看似列举了多项，但实际上对于中介方的责任承担总是尽可能地控制在最小的范围内；在《中介服务合同》中，对于委托方的违约责任则较为随意的扩大；而在《房屋交易保障服务合同》中，更是将委托方的配合义务大篇幅的详尽列举，甚至还要将中介方邮寄送达至委托方的送达日期限定在快递寄出的三日内，而不是以实际送达日期为准，并详细列举了中介方不承担任何责任的四种情形。足以可见，房产中介方在合同中的精心设计，都是为了达到“能不承担责任的绝对不承担，需要承担责任的尽量不承担”的终极目的。
先看《承诺告知书》中的内容规定：交易不成的在适用条件和范围情况下仅仅退还中介费；资金托管一旦出现风险的话，中介方也只是会先行垫付款项，无任何赔偿；对于经纪人违约吃差价，虽然对于差价部分双倍返还，但规定只能在过户完成后的一个月内申请，即按照该合同约定，客户明知购房实际支付价款与合同约定价不符，仍然需要完成过户，才能申请差价的赔偿。为什么该条款如此设计呢？注意看第一款的“交易不成，佣金无理由退”，也就是当客户发现经纪人吃差价，如果不办理过户了，那么中介公司可能还要面临直接退还中介费，或在未缴纳中介费的情况下赔偿差价。而如此设计，如果委托方要求差价赔偿，至少中介公司已收取了中介费。
对于吃差价在实践中，如果委托方在过户之前发现经纪人吃差价，一般对于这家中介服务公司会感到非常不信任了，以至于不想委托其办理下去了，想退费申请赔偿，此处的“合同签约且过户完成”要求先完成过户再申请赔偿，这样一来，中介公司就是在已收取中介费的情况下再进行赔偿，免于出现既未收到中介费又得赔偿的情况。竟还加上了一个月的时效期限，诉讼时效、除斥期间对于中介方来说就像一纸空文，他们有他们自己的时效……
中介之所以这样拟定合同，因为经纪人吃差价在法律上没有具体的规定，如果诉至法院，有合同无效退中介费的，有按两倍差价赔偿的，有退款再赔偿的…… 而且大多数人并不通晓法律常识，如果委托人遇到这样的情况，稍微怠慢了一点，翻出合同想要中介公司按照差价双倍返还的承诺履行时，中介方便会以超出承诺的申请时效为由拒绝赔偿，有的人便会以为是自己没有及时按承诺的告知申请，从而放弃了其它方式的申请。
《承诺告知书》中剩下的几项赔偿百元，等你查看完《中介服务合同》中对委托方赔偿的事项，过户代办费2千，没有办成赔偿委托方一百元跑腿费，一百元的赔偿费也只有中介方认为别人会接受，再看《中介服务合同》中的规定你就会发现中介方对自己有多么大度，对委托方有多么狠心了。
相对于经纪人吃差价，同样是某种原因的故意违约行为，我们来看看委托方的违约责任吧。在《中介服务合同》中，对于委托方及其利害关系人私下成交或经其它经纪方成交的，也就是俗称的“跳单”行为，该合同规定违约方仍需向该中介支付全部的中介费用，除此之外还要再向中介支付一笔全部的中介费违约金，另外，还要再向其支付交易款1%的违约金。也就是根据该中介合同的约定，只要违约方没有经过该中介方进行交易，需要支付给该中介两倍的中介服务费再加成交价1%的违约金，没有附任何条件和时效限定。中介服务合同拟到如此程度，不得不佩服该房产中介机构的盲目自信。
关于房屋买卖交易的“跳单”行为，《民法典》是有规定的，《民法典》第965条规定了委托人如果绕开中介方进行私下交易，仍需要向中介方支付报酬。但前提是委托方主要利用了该中介提供的信息和服务，如果委托方的房源放在多个中介机构，委托人改变交易对象的来源来自于其它机构的信息，那么即使不再委托该中介，也不属于跳单行为。
因为假如委托人只要联系了一家中介，而后因为发现该中介服务不好、价格过高等原因不再委托，转为其它中介机构就构成“跳单”的话，那大家不得不十分谨慎小心地选择所联系的第一家中介了。法律上不鼓励“跳单”的行为，主要是针对故意为了获取房源信息但又不支付对应报酬的行为的惩罚，而不是一刀切，对改变中介机构的委托人都要惩罚，主要是看委托人是否有不诚信、免费换取信息和服务的故意，以及中介机构在服务过程中是否有欺骗、价格过高等不合理的行为。
如果委托人符合“跳单”交易的构成条件，根据《民法典》的规定，对违约委托人的惩罚是仍然需要支付中介费用。在法院判决中，一般最多是之前约定的中介费或适当地减少一些，因为一般这种情况下作为中介只提供了房屋交易的信息和一部分流程服务，也就是“跳单”的委托人仍然需要支付该中介所付出的咨询和服务所相对应的价格，或是支付全额的中介报酬。这样，实施“跳单”行为的委托人即使没有通过该中介进行交易，不但不仅没有达到不支付中介费的目的，还很有可能在没有享受中介提供的代理服务的情况下仍然需要支付足额的报酬。
而现实中，有的中介机构却把法律对这一行为的打击，当作是一个“发财”的机会，只要联系了中介的交易双方，如果之后通过了其它方式达成交易，中介便立马提出“跳单违约”说。当然这其中会有确实属于“跳单”的情形，但不能一概而论。还有的中介机构不光一概而论，还想着趁机“捞一把”，中环地产提供的合同约定即属于如此，支付两倍的中介费再加交易额1%的费用，这完全不符合《民法典》的规定。
再看《房屋交易保障合同》，千万不要被“交易保障”几个字误导了，以为中介又在为保障房屋顺利交易而承诺，实际上，该合同大部分都在保障中介自己的利益，阐明委托方的义务，并列举中介方不需承担责任的事项。
除上述外，你还可以看到中介方拟出的合同有关于委托方违约的具体情形、各项责任、时效、违约金等规定，而对于中介方经纪人可能出现的挪款、未按规定办理等违约情形没有任何具体的违约责任和违约金规定，列举出的关于中介方的违约情形都是退还、补办等还原性措施，没有任何惩罚性质的责任条款。
中介机构拟出的这些“不平等条约”，对大多数不具备足够法律知识或实践经验的委托人来说如何识别呢？一方面委托人在签约之前最好将中介拟定的合同中的主要条款，例如违约责任、适用范围等重点圈出，看看有什么不合理的地方，分合同之间的条款可以比较一下，看看有什么区别；另一方面委托人要敢于向中介提出要求，不要让中介认为你什么都不懂，中介不会轻易修改合同，因此对于合同中未提及、委托人不放心的委托事项可以考虑直接与经纪人沟通，并将沟通好的事项注明在例如微信聊天中，提前告知经纪人违约可能承担的责任，让经纪人按合同约定的服务事项走流程，不要随意签对自己不利的《补充协议》等。
如果直接签了中介拟定的“不平等条约”，也不用太过担心，即使遇到属于合同中的违约情形，中介要求按其合同约定条款支付违约金时，先看是否属于法律上规定的情形，再看合同条款的内容是否合理，如果明显不合理的，例如上述中提到的中环地产对于委托人经其它机构进行交易后对其支付的报酬等明显不合理的，可以申请法院认定该条款无效…
房产中介在我国从初步建立到如今的遍地开花不过二十多年，超速的发展形势借助于我国近二十年的城市化进程，也导致房产中介的服务质量提升速度远远跟不上门店的扩张速度。相比于西方国家已建立的房屋中介的规范化管理，我们的中介代理服务较为“低门槛”和“随意化”，以列举的中环地产为例，建立至今二十多年，一直以来的核心都是以门店扩张为主。合同的完善、经纪人的规范、客户的满意与否在他们看来并不是多么重要。
房产中介行业一般对经纪人的应聘门槛也较低，对学历和经验的要求都不高，可以看看周围从事房产中介代理职业的，大多数在从事房产中介代理之前并没有足够的专业知识，但很多人之所以选择房产中介服务的职业，是因为这份工作具有“挑战性”，其实就是相比于每个月的固定工资，可以有机会赚到更多。但是有的人刚入行，可能几个月内接不到单，而看着接单多的同行，慢慢学会了其中的“精髓”，发现了一些“妙招”，于是把之前那些懵懂的、常理的观念都抛之脑后了，也逐渐融入到这个不讲方式拼业绩的大环境中去了。
当我们想要租房、进行房屋交易的时候，首先想到的是选一家房产经纪机构，大多数人赋予了房产中介机构足够的信任，而房产中介却难以返还同样让人值得信赖的服务。我们选择房产经纪机构是为了防范交易对方，便利交易程序，但有些时候，当我们选择了房产经纪机构代理之后，要防范的不仅仅是交易对方了，还要更加以防范中介布下的坑了。
任何行业都有好有坏，而房产中介这一行存在的乱象和问题确实不少，也许是因为过去高速发展的城市化经济和低门槛入的房产中介服务实在不相匹配，房地产商业市场从无到有二十多年了，我们需要一个有准入门槛、有行业标准的房产经纪市场，让那些无所畏惧，只想赚取每个“一次性”生意的中介难以为继，才能净化这个庞大的服务市场。