今年准备换房改善居住条件的李明（化名），不久前将其名下位于北京顺义马坡地区的一套房产出售，85平方米报价279万元，有购房者愿意给到262万元，但他并未同意。出乎意料的是，随着时间的推移，有意向购买的人出价越来越较低。时至11月份，他最终以253万元售出这套房产，而这一价格距离他的心理预期降了十几万。

　　这是近期金色时光顺义区东兴店的店长焦立平接触的一个案例。实际上，目前类似的案例并非少数。

　　机构统计数据显示，11月份，北上广深这四个一线城市的二手住宅成交量上涨明显，不过，市场的一大特点在于，不少业主选择降价卖房，“以价换量”的现象较为明显。

　　“11月份成交的房子大多是‘以价换量’。我关注的一些房源最终成交的，降得多的可达七八十万，少的也有二三十万。” 焦立平如是说。

　　目前类似的案例并非少数。实际上，在“以价换量”背景下，与10月份相比，11月份北京二手房成交量有所回升。根据北京市住建委官网数据统计，11月北京二手房网签12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。对此，业内人士指出，11月北京二手房成交节奏恢复常态，同比增长主要受低基数效应影响。

　　上海也不例外，卖方降价促进成交的特点较为明显。上海中原统计数据显示，11月二手住宅网签超1.4万套，环比上涨7.7%，不过，同比仍减少12.5%。上海中原地产市场分析师卢文曦分析，这有两方面因素促成：一方面，11月没有假期影响，市场交易节奏回归常态，成交比10月份多实属正常，但从绝对总量来看，仍然没过1.5万套的“及格线”，尽管有反弹，但仍处于疲软格局；另一方面，11月上海二手住宅价格还处于下行状态，中原二手房价格指数显示，11月的价格指数环比下跌接近4%，有加速探底的趋势。换而言之，成交量是“以价换量”换出来的，一些房源打折幅度甚至低于八折。在“一步到位”的价格推动下，买家也愿意入市。

　　值得一提的是，广州11月二手房市场也颇为亮眼。11月份广州二手住宅成交突破万宗，创年内第二高位。在业内人士看来，相比于其他一线城市，广州二手房成交量的上涨，其原因是政策利好以及“以价换量”因素的叠加影响。

　　广州中原研究发展部统计显示，11月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）10182宗，环比上涨8.8%，同比上涨83.7%。不过，价格方面，11月二手网签均价为29221元/平方米，环比下降2.2%。

　　在分析11月广州二手住宅成交特征时，广州中原研究发展部认为，继限购松绑、增值税征免年限优化等一系列组合拳后，11月政策在金融、土地等方面持续发力，有效修复了行业信心，增强客群的购房预期，因此，不少此前观望的买家陆续入市看房。除此之外，业主让利幅度大，市场“笋盘”涌现也促成买家出手。据中原监测数据显示，楼盘平均价格下调幅度为2.50%。在“以价换成交”的吸引力下，不少买家开始陆续入市，从而带动成交回升。加上临近年末，为孩子明年入学作准备的学位需求明显增多。

　　从北京和上海等城市来看，二手住宅成交量的提升更多体现出“以价换量”，尤其是改善需求通过“以价换量”的方式快速卖房，以获得置换的资金。那么，深圳二手住宅成交量的提升，则更多与政策出台有关。

　　时至11月，深圳利好政策再次重磅加码。二套房首付4成及普宅标准调整的新政，给年底带来“翘尾”行情，成为2023年楼市最后一波助力。乐有家研究中心监测显示，11月深圳二手住宅过户成交3133套住宅，环比上涨13%。这是今年以来深圳第三次过户量超3000套。

　　除了过户，更快反映市场行情的网签量数据也在稳定上涨。深圳市房地产中介协会数据显示，11月深圳全市二手房网签录得量为4305套，环比涨幅与10月一致，也是16%。自8月开始，深圳二手房网签量便进入了上涨区间，连续4个月上升。11月网签量超过4300套，仅次于今年3月“小阳春”，年末“翘尾”行情明显。

　　房价方面，11月深圳成交价环比跌幅维持在2%。乐有家成交数据显示，当前房源成交价近八成低于指导价，指导价已经成为绝大多数客群购房时的参考标准。值得一提的是，虽有新政加持市场，但深圳业主心态较为稳定，未现“反价”“抛售”潮。乐有家网显示，11月深圳全市挂牌价环比下跌0.9%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3%，其余片区均为下跌或持平。

　　对此，乐有家营销总裁贺玲表示，深圳新政有利于刚需百乐博、改善等不同自住需求轮动交易，更多购房者能享受到税收优惠政策，减少购房成本，降低买房门槛。

　　58安居客研究院院长张波表示，深圳二手住宅成交量的提升和普宅标准调整以及二套首付降低有直接关系。从安居客线上数据来看，深圳在政策出台后一周，市场热度快速上行，同时推动成交量也有一定程度上扬，政策的作用力体现明显，并且预计对12月深圳市场成交量提升还会起到重要推动作用。

　　整体来看，11月份一线城市二手房市场均出现回暖行情。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，其原因之一在于，前期新房和二手房价格倒挂，导致新房受欢迎，二手房疲弱。而下半年以来，随着二手房业主开始持续降价，新房价格倒挂优势削弱。此外，2022年开始，一些城市土地出让回归中心区，新房呈现大户型、豪宅化，新房供给端对刚需、刚改需求的匹配性下降。而二手房在价格、面积、区域段分布更加均衡，梯度合理，刚好匹配刚需、改善等合理购房需求，因此，不少购房者进入二手房市场，使得二手住房更受市场欢迎。

　　李宇嘉同时指出，近期部分城市出台的诸如限购松绑，增值税免征期“5改2”的政策，以及为子女入学提前购房等因素，也促成了二手房市场年底呈现“翘尾”小高潮。

　　“10月份有‘十一’长假因素影响，少了7天成交量，如果再补上7天，其实11月份成交量与10月相差不多。因此，11月份市场基本延续了10月份以来的政策效应，在9月份集中放量后，开始回归正常。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

　　值得一提的是，这次一线城市二手房市场的回暖，还有一大因素在于，不少业主选择降价卖房，“以价换量”的特征较为明显。李宇嘉分析指出，8-9月份“认房不认贷”、松绑限购等政策出台，让部分业主认为是出货或换房的机会，而要在短期内实现出货、换房，就得降价，而且得降到低于市场价。

　　据国家统计局网站消息，10月份，一线%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%；二线月份一线城市二手住房价格指数环比下跌0.8%，为9月份止跌反弹后再次明显下跌，而且跌幅比二线个百分点，这意味着一线城市业主开启了降价卖房。”李宇嘉称。

　　张波分析，总体来看，一线城市的市场韧性相对较强，政策对市场的提振效果也更为立竿见影，虽然当下还难言已经走出低谷，但在全国层面的复苏中，一线城市的“领头羊”作用不可撼动，也是未来全国房地产逐步走向稳定的重要基石。

　　“存量房市场足够大，价格梯度合理，为刚需和改善循环创造出了条件。不过，如果房地产基本面未能好转，容易出现短期回升又再次下滑的情况。此外，入学、降价带动的需求具有短期性，低价盘消化完毕后，后续价格下跌有限，加上购买力的消耗，可能会导致供需两端在低位盘整。”李宇嘉表示。

　　在此背景下，展望接下来一线城市二手房市场的走势，李宇嘉表示，明年一季度，或呈现出季节性回升的局面，不过，还需要视政策、房价、新房供应等综合因素来判断。

　　张宏伟指出，预计12月份市场还会受年度业绩冲刺等的因素助推，尤其是二手房中介机构可能会撮合更多的成交，因此，预计12月份二手房市场还会出现“翘尾”行情，毕竟一线城市的需求量还在，但后续市场能否延续，还有待于新一轮利好政策的出台。