传统中介进军地产开发 贝壳为何反其道而行?百乐博
栏目:公司新闻 发布时间:2024-09-06 04:28:38

  

传统中介进军地产开发 贝壳为何反其道而行?百乐博

  近日,北京举行3月份首场土拍,其中,顺义空港六期SY00-2301-0001地块最为吸睛,该地块吸引了37家房企报名,其中有一个陌生的新面孔——贝好家(北京)置业有限公司。股权穿透显示,该公司为贝壳投资控股有限公司旗下子公司。从结果来看,虽然其并未拿下地块,但此举亦标志着,作为国内最大的中介平台,贝壳开始切入上游房地产开发业务。

  问题在于,在地产行业不景气背景下,贝壳为何反其道而行进军新房开发?其切入新房的角度,跟传统开发商有何不同?

  3月15日,北京举行3月份首场土拍,2宗顺义区宅地共收金17.87亿元。在当天出让的两宗地块中,顺义空港六期SY00-2301-0001地块最为吸睛,在开拍前,该地块就吸引了37家房企报名,中铁、中铁建、保利、中海等央企,首开、建发、金隅、天恒等地方国企,以及龙湖、上海大华集团等民企。在报名参拍的37家企业里,有一个陌生的新面孔——贝好家(北京)置业有限公司。

  天眼查显示,贝好家(北京)置业有限公司成立于2023年9月8日,注册资本为5亿元,法定代表人为宋兴华,由贝翼创业投资基金管理(海南)有限公司100%持股。股权穿透显示,该公司为贝壳投资控股有限公司旗下子公司。

  之前,在土地公开市场上,贝好家(北京)置业有限公司并未露过面,这次是其首次参与土拍。从结果来看,虽然其并未拿到地块,但此举亦标志着,作为国内最大的中介平台,贝壳开始切入上游房地产开发业务。

  值得一提的是,天眼查显示,贝翼创业投资基金管理(海南)有限公司对外投资了四家公司,除了贝好家(北京)置业有限公司外,还有贝好家(西安)置业发展有限公司、贝好家(成都)置业有限公司以及山西佳润德企业管理合伙企业(有限合伙)。其中,贝好家(成都)置业有限公司刚于今年3月8日成立。

  据悉,去年7月12日,贝壳宣布将企业战略升级为“一体三翼”,将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线,以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同办公室九条事务线,并做出了相应的组织配套调整。其中,“一体”业务仍是以房产经纪为主,其他“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。同日,贝壳委任公司执行董事徐万刚为公司董事会副董事长,并委任其为贝好家事业线的首席执行官,并继续担任公司执行董事。

  对于贝壳涉及地产开发业务,贝壳方面称,深耕居住服务领域多年,贝壳看好对居住供给侧的升级。随着技术的进步、市场趋势的转变,基于对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析,充分识别消费者需求从而设计出契合客户需要的居住产品,并通过这样的创新方式改造供应链条成为可能。基于此,2023年7月,贝壳成立贝好家事业线,开启多元探索。

  有接近贝壳人士表示,此次参加北京土拍,是贝好家的一次尝试。目前贝好家处于前期探索阶段,希望通过小型项目的探索,不断打磨和验证C2M(Customer to Manufacturer,从消费者到制造者,下同)的新房产品定位能力,也希望与各类行业伙伴合作,携手探索打造“好房子”。

  问题在于,地产行业不景气背景下,贝壳为何反其道而行进军新房开发?其切入新房的角度,跟传统开发商有何不同?

  “贝壳进军新房开发是一个值得关注的策略转变,其背后的逻辑主要是基于对市场发展趋势的深刻洞察。”盘古智库高级研究员江翰分析指出,随着房地产市场从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段,消费者对于居住品质的要求日益提升,这为贝壳提供了进军新房开发的契机。

  据悉,传统开发商往往更注重土地获取、项目建设和销售等环节,而贝好家的定位不是传统房地产开发,而是数据驱动型住宅开发服务平台,宗旨是以C2M为核心理念,与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务,推动房屋供给侧升级。具体而言,C2M是通过大数据分析,利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求,目标客户意向的产品类型和价格预期,以此作为楼盘产品定位的重要参考,探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。

  合硕机构首席分析师郭毅分析称百乐博,从贝壳自身角度来看,它有一线贴近消费者的市场洞察,而对开发商来说,覆盖面方面相对没有贝壳广,对客户需求的理解可能也没贝壳这么深入,这是贝壳整个大模式的“基地”,即不论是最早开始的二手房业务,还是后来的新房渠道业务,以及现在介入更上游的地产开发,在一线消费者方面,都是贝壳模式足以成立的一大先决条件。

  此外,郭毅表示,对传统开发商来说,更多聚焦于自身开发项目,也就是项目所在区域内的客户和产品,只能服务于单一项目的开发和营销节奏的把控。但从贝壳来讲,可能了解的是整个城市大片区的客户需求,对整个城市客户的理解、研究,从而能够倒推其从拿地、产品定位、产品配置以及后期营销等,实现由客户需求出发形成定制版的住宅社区,这样的先决条件或是贝壳进军地产开发领域的一大核心要素,也是一般传统开发商难以比拟的。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,贝壳利用其在房产中介行业积累的经验和客户洞察,尝试“反向定制”楼盘,以满足客户对住房产品的特定需求,从而从传统房产中介服务向房地产开发领域扩展。未来,贝壳可能会继续深化其在房产交易服务、家装家居、租赁住房管理运营等领域的业务,同时探索房地产开发的新机会,可能会更加聚焦于核心城市,如北京、上海、成都等,以实现规模增长目标。同时,贝壳也可能继续推进与优质开发商的“总对总”战略合作,锁定更多优质的新房货源供给。

  就在前几天,贝壳发布2023年业绩报告。财报显示,2023年,贝壳总交易额(GTV)为3.14万亿元,净收入为778亿元,同比增长28.2%;净利润达58.90亿元,经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度,贝壳实现GTV 7356亿元,同比增长13.7%;净收入202亿元,同比增长20.6%,净利润6.70亿元,经调整净利润为17.14亿元。

  现金流与资产负债表方面,去年四季度,贝壳经营性现金净流入17.7亿元,新房应收账款周转天数为43天,周转天数首次下降至50天以内。此外,四季度,贝壳斥资约1.73亿美元大力度回购股票的基础上,剔除客户备付金的广义现金余额仍达到790.7亿元,处于历史高位。

  中城委秘书长、优铺网董事长陈云峰告诉新京报记者,贝壳与开发商最重要的区别在于,它之前虽然没有去投资拿过地,但现金流非常充裕,不像开发商欠上下游很多债务,可以拿很多地,在开发商普遍资金链紧张情况下,贝壳的优势反倒非常明显。此外,现在是一个新旧调整期,拿地其实也是一种抄底。

  “贝壳拿地做开发,跟开发商相比根本的不同在于,开发商原来大多是贷款拿地进行开发,然后再确定销售,其实是从投资拿地开始,以销售作为结束的一个周期,但贝壳可以实现定制,即先确定到底做什么产品,然后有针对性地去拿地,而且贝壳也有能力给用户定制,因为由二手房销售门店形成的网络能够把自身项目推销出去,进而把二手房客户,包括新房、其他项目中的客户转化过来。但前提在于,一定要了解消费者、买房人,牢牢植根于市场是贝壳最大的优势。后期的设计,特别是建设,反倒可以用代建的形式进行,如果代建给央企,他们先垫资,等竣工验收了再付款,那优势就更明显了。”陈云峰如是说。

  不过,在当前房地产市场整体低迷情况下,贝壳这条新业务线如何发展,有待时间检验。“虽然贝壳在新房开发和房产服务方面取得显著进展,但也面临一些挑战和风险,如市场竞争加剧、经济环境变化等。因此,贝壳在未来的发展中需要持续关注市场动态,灵活调整其业务策略。”柏文喜表示。

  业内人士还表示,贝壳最大的问题在于,其商业模式形成规模化效应后对企业自身的影响,企业“一鱼多吃”模式能否向更多城市扩展还存在不确定。