【二手住宅单月交易破万宗 新政之下广州楼市“冰火两重天”】根据广州市房地产中介协会统计，11月（统计周期为2023年10月26日至11月25日），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共10182宗，环比增长8.77%，网签面积为102.1万平方米，环比增长7.23%。其中，11月全市二手住宅网签宗数在今年3月和4月之后再度突破1万宗。另据广州中原研究发展部监测，11月二手住宅网签宗数创下年内第二高位。

　　自限购政策松绑、增值税征免年限优化、公积金“认房不认贷”等政策出台以来，广州一二手住宅楼市呈现分化趋势。

　　根据广州市房地产中介协会统计，11月（统计周期为2023年10月26日至11月25日），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）共10182宗，环比增长8.77%，网签面积为102.1万平方米，环比增长7.23%。其中，11月全市二手住宅网签宗数在今年3月和4月之后再度突破1万宗。另据广州中原研究发展部监测，11月二手住宅网签宗数创下年内第二高位。

　　《中国经营报》记者了解到，相较于二手住宅市场，广州市一手住宅市场在新政出台后并未出现明显反弹。据广州中原研究发展部统计，11月，广州市新房网签4817宗，环比下降26%，成交面积环比下降27%至53.66万平方米。截至11月末，广州全市新房库存量1185.2万平方米，去化周期20.4个月。

　　广州中原研究发展部表示，近期，广州市场受到较多关注的热点为住宅用地出让取消“限地价”规则，按照“价高者得”方式竞拍，优质地块的出让将刺激市场预期。

　　广州市房地产中介协会提供的数据显示，8月至11月，广州市二手住宅交易量实现连续4个月环比增长。根据此前统计，8月至10月，广州市二手住宅网签面积分别为82.23万平方米、85.6万平方米、95.22万平方米，环比分别增长1.37%、4.1%、11.23%。

　　到了11月，广州市二手楼市热度延续，且当月交易量同比增长83.7%。据广州中原发展研究部统计，11月广州市二手住宅网签均价为29221元/平方米，环比下降2.2%。

　　对于广州市二手住宅成交“四连涨”，广州市房地产中介协会表示，主要原因在于9月20日广州市部分区域放松限购以来，一些此前不具备购房资格的置业者陆续释放购房需求。其次，在政策利好背景下，为缩短房屋置换周期，部分二手房业主愿意提供一定的议价空间促进成交。再者，明年子女入学产生的学位房需求增多，拉动成交。

　　中原监测数据显示，中原业主报价指数基本稳定在21%—23%左右的低位水平，楼盘平均价格下调幅度为2.5%。广州中原发展研究部指出，在“以价换成交”的吸引力下，不少买家开始陆续入市，带动成交回升。

　　广州中原发展研究部提供的数据显示，11月，越秀区、花都区、增城区的二手住宅成交量增幅明显，分别成交953宗、1085宗、1033宗，环比分别增长19.9%、17.4%、15.4%。与之不同的是，番禺区、从化区的成交量不升反降，分别共成交1670宗、355宗，环比分别下降2.8%、6.1%。

　　从具体板块上看，据广州市房地产中介协会统计，在关注度较高的中心六区（天河区、越秀区、海珠区、白云区、荔湾区、黄埔区）中，黄埔区府板块二手住宅成交活跃，在十大热门板块中位居第一，网签宗数环比增长18.67%。

　　广州中原研究发展部指出，对比楼市新政落地集中刺激的10月，11月的广州市新房市场受二手优质房源入市以及二手房业主降价等影响，大量意向客户外溢至二手“次新房”物业，新房成交表现黯淡。

　　据广州中原研究发展部统计百乐博，11月，广州市新房网签环比下降26%，同比增长20%。广州中原研究发展部在此处特别指出，11月统计周期内，“阳光家缘”（广州市住建局二手房网签数据平台）11月23—25日数据缺失，对网签表现存在一定影响。

　　根据广州中原研究发展部对市场主流项目实时成交测算，预计11月23日—25日共成交约500—600宗，11月的实际网签量应在5300—5400宗，环比下降18%—20%。

　　值得注意的是，11月，广州市新房供应较10月有所减少，为1032套，主要为市区小批量供应为主。从区域上看，除越秀区以外，11月广州市其他9个区域均出现不同程度的成交环比下降现象。

　　广州中原研究发展部认为，广州市新房市场11月成交疲软的原因主要在于市区推出的新盘入市价格高，且货量少，未能对整体楼市产生较大的正向刺激。其次，相较二手房业主放盘量增加、降价“一步到位”等行为，新房开发商对降价促销态度谨慎保守，对于渠道的运用不充分，导致新房客户需求外溢。

　　值得注意的是，由于7—9月成交明显下滑，加上11月成交量回落，导致广州市新房的去化周期上升，时隔9个月（自今年2月以来）再次突破20个月的高位。

　　事实上，为促进房地产市场平稳健康发展，广州市在一线城市中率先出台“认房不认贷”等楼市新政，而就在此前，广州市打响一线城市取消地价上限的“第一枪”，土地出让再现“价高者得”。

　　11月21日，广州公共资源交易中心发布HPG-DS-26地块挂牌出让公告。该地块位于黄埔区护林路以南、镇东路以东，性质为二类居住用地兼容文化设施用地，面积为37711平方米，容积率≤4.3，起始价约39.47亿元，增价幅度为2000万元，保证金约7.89亿元。公告明确，HPG-DS-26地块未设置最高限制地价，其挂牌出让按照“价高者得”原则确定竞得人。

　　此后，广州市陆续发布多宗住宅用地挂牌出让公告，同样取消最高限制地价的竞拍规则。

　　对于广州宅地出让规则出现的新变化，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“政策导向发生了改变。”其进一步表示，针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对。

　　与此同时，广州市在年底加大核心区域的土地供应，进一步提高土地供应质量。11月29日，广州市规划和自然资源局发布第五批拟供地清单，共有13宗涉宅用地出让，其中海珠区、荔湾区、从化区各有2宗，番禺区1宗，花都区6宗。

　　提升供地质量、调整拍地规则之后的土地市场，被寄予了修复市场情绪的期望，同时也蕴含带动下游商品房市场的期待。展望后市，中指研究院认为，随着政策效力持续影响，以及年底开发商为加速资金回笼加大促销力度，广州市四季度楼市成交将呈稳步回升趋势。