10月1日，《天津市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)实施后，市民再进行房屋交易时需注意什么？房地产行政管理服务过程中又会有哪些调整？日前，本报记者采访了市国土房管局相关负责。

　　继二手房交易资金监管政策实行之后，此次《条例》明确将新建商品房交易资金纳入资金监管范畴，这是基于什么考虑？

　　答：目前，在本市新建商品房开发销售过程中，存在部分房地产开发企业不规范运作。为防范风险，《条例》设立了新建商品房预售款监管制度。相信这一规定能够有效避免开发企业将新建商品房预售款挪用，切实起到保护购房群众利益的作用。

　　答：由于个人独资企业出资人对企业债务承担无限连带责任，所以财产在个人独资企业名下或出资人名下不存在差异。《条例》明确规定，房地产权利人由企业变更为出资人，或出资人变更为企业的，不属于转让，其登记手续按照变更登记办理。

　　答：为减少因房地产交易当事人瞒报交易价格引起的纠纷，市国土房管局将每套房屋的坐落、楼层、建筑结构、房龄等房产相关数据输入系统，自动生成该套房屋的交易指导价格。通过这种方式产生的交易指导价格能够科学地反映一定时期内区域房价的水平，对指导房地产交易双方有很强的针对性。

　　在交易过程中，交易双方当事人申报的成交价格不低于交易指导价格的，按照申报价格确定相关税费；低于交易指导价格的，按照交易指导价格确定相关税费，或委托估价机构进行评估，按照评估价格交纳税费。这种方式既维护了正常的交易秩序，提高了交易效率，也维护了群众的利益，减少了评估确定价格的数量，为当事人节省评估费用，并且维护了国家的利益，减少了当事人隐瞒成交价格造成的契税流失。

　　答：职工按照房改政策购买的公有住房再行交易的，有不同于一般房地产交易的规定，例如房改购房后5年内不得上市等；定向销售经济适用房和历史风貌建筑，属于特殊类型的房地产，其交易也有特殊规定，交易时应按国家和本市的有关规定执行。

　　答：合同是房地产中介服务机构与接受中介服务的当事人之间明确权利义务的重要依据。《条例》为保护群众的合法权益，要求房地产中介服务机构在提供房地产估价、咨询、经纪服务时，必须与接受房地产中介服务当事人签订房地产中介服务合同。《条例》在规定房地产中介服务合同需加盖房地产中介服务机构印章的同时，还对两种合同作出特殊要求，房地产估价及经纪中介服务合同上，除需加盖房地产中介机构印章外，还需由执行该业务的注册执业房地产估价师或经纪人签名并加盖执业专用章。

　　《条例》对房地产中介独家代理是如何规定的，这一规定怎样同时保护中介机构和委托人权利？

　　答：《条例》创造性地引入独家代理的概念。只要房屋的出卖人即委托人与房地产中介机构签订独家代理合同，则合同中会约定，即使委托人自行成交房屋，中介机构没有提供服务，只要是在合同有效期内，委托人也要按照合同的约定支付中介服务费。由于独家代理合同是为防止委托人逃单设计的，所以为平衡保护委托人的利益，《条例》作出独家代理期限不得超过3个月的规定。代理期限届满后，双方可根据实际情况选择是否续签合同。

　　答：①房地产权属未进行登记的；②房地产权属有争议的；③未取得商品房销售许可证的；④土地使用权被依法收回的；⑤共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；⑥已作他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的；⑦被司法机关或行政机关依法查封以及法律、法规规定不得转让的其他情形。

　　答：①伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；②向委托人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价；③在代理房屋交易过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等；④在两个以上房地产中介服务机构注册执业；⑤发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称；⑥发布虚假房地产广告和信息；⑦冒用客户的名义签订房地产交易合同或委托代理合同；⑧违反规定收取中介服务费用以及法律、法规规定不得从事的其他行为。

　　中介在代理房屋交易过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等百乐博，应如何处理？